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Les taux d'emprunt sont au plus bas
À l'heure actuelle (juillet 2018), les taux d'emprunt immobilier sont très bas (1.30% sur 20 ans pour les meilleurs dossiers).
Ainsi la différence entre les taux proposés par les banques représente bien souvent une différence très faible en termes de mensualité et coût final pour l'emprunteur. Il y a donc d'autres paramètres à prendre en compte en dehors du taux avant de prendre votre décision.
Emprunter pour investir
Dans le cas d'un investissement locatif, le taux est bien souvent moins important que d'autres paramètres essentiels pour juger de l'intérêt d'une offre de prêt.
Un crédit immobilier fait intervenir de nombreux frais annexes qu'il faut maîtriser avant de faire son choix de crédit :
- Les frais de dossier bancaire
- Le montant des frais de garantie
- Le montant de l'assurance emprunteur
- Le fait de pouvoir emprunter à 110% (pas de frais à avancer)
- La domiciliation du compte bancaire
- Les conditions et options du prêt: absence de frais de remboursement anticipé, report d'échéance total ou partiel, etc...
Bien souvent un investisseur aura plus intérêt à accepter une offre de prêt à 110% avec un taux légèrement supérieur que d'avancer les frais de notaires.
Un investisseur doit penser en terme de trésorerie et d'avance de cash. C'est essentiel car un investisseur va devoir garder de la capacité à investir par la suite. Pour cela il faut avoir de la trésorerie disponible et avancer le moins d'argent possible.
Voyons ce que cela donne avec des exemples concrets décrits dans le paragraphe suivant.
Exemple : études d'offres de prêt bancaire
Prenons le cas d'une acquisition d'un bien immobilier ancien sans travaux pour un prix net vendeur de 100 000€ sans frais d'agence avec un apport personnel de 11 389€.
Les frais de notaire s'élèvent à 8 830€ et le montant à emprunter sera de 100 000€.
Banque 1 : offre de prêt au taux nominal de 1,6%
- Montant de l'emprunt : 100 000€
- Total des intérêts : 16 917.97€
- Mensualité hors assurance : 487.16€
- Emprunt 110% : oui
- Assurance : 0.36%
Banque 2 : offre de prêt au taux nominal de 1,3%
- Montant de l'emprunt : 100 000€
- Total des intérêts : 13 616.55€
- Mensualité hors assurance : 473.4€
- Emprunt 110% : non
- Assurance : 0.36%
Banque 3 : offre de prêt au taux nominal de 1,6%
- Montant de l'emprunt : 100 000€
- Total des intérêts : 16 917.97€
- Mensualité hors assurance : 487.16€
- Emprunt 110% : non
- Assurance : 0.13%
Analyse pour un investisseur immobilier
La différence de mensualité est de 13,76€ tous les mois. Le prix d'un hamburger. Pas de quoi faire peur à n'importe quel investisseur et une conséquence très faible sur le reste à vivre ou le budget à la fin du mois.
La plus grande différence va résider dans le coût du crédit et donc le montant des intérêts. La différence est de 3 301.42€. Mais là encore même si cela peut sembler énorme à première vue, il faut relativiser cela d'un point de vue financier.
Sauf que la banque 1 vous accorde un prêt à 100%. Ce qui va vous faire économiser dès aujourd'hui les frais de notaires (8 830€) ainsi que les frais de dossier (900€) et les frais de garantie crédit logement (1 610€) soi au total de 11 340€.
Avec 11 340€ vous pourrez faire un nouvel investissement de 100 000€ et profiter de l'effet de levier du crédit pour démultiplier votre patrimoine.
Mais avec 11 340€ vous pouvez également prendre une assurance vie en fonds euro et avec une hypothèse de taux de 2% d'intérêt annuel, obtenir 16 850,64€ dans 20 ans soit un gain de 5 510€.
Autant dire une opportunité bien plus intéressante que l'économie sur 20 ans de 3 301,42€.
Prenons maintenant l'hypothèse de la banque 3. Le taux est également de 1.6% mais elle vous propose une délégation d'assurance emprunteur à 7 399€ (0,13%) là où la banque 2 vous propose 0,36% soit 12 000€ d'assurance.
Une différence qui représente un gain de 4 601€ supérieurs aux 3 301,42€ (dus au taux plus élevé).
Certains d'entres vous vont argumenter que la délégation d'assurance peut être obtenue par la suite. Oui c'est vrai mais il ne faut pas oublier que le banquier est un partenaire de vos investissements. Le fait de prendre son assurance ou sa proposition va vous être utile par la suite si vous souhaitez faire d'autres investissements et que vous avez besoin de le solliciter pour un crédit.
Donc finalement une offre plus intéressante pour la banque 1 malgré un taux de 0.3 point supérieur à la banque 2.
On voit là que le seul taux ne fait pas tout et encore moins en 2018. Il faut bien prendre en compte vos projets et l'ensemble des coûts induits par un emprunt immobilier avant de faire son choix.
Enfin les intérêts et les frais engagés dans le contexte d'un investissement locatif sont défiscalisables dans la plupart des cas sous les régimes au frais réels (Nu foncier, LMNP, etc.). donc les 3 301,42€ représentent en fait une somme moindre en termes de coût réel.
Un contribuable imposé au taux marginal de 30% va en fait ne payer que 2 311€.
Comment négocier avec la banque ?
Négocier cela s'apprend. Mais surtout il faut connaître les conditions des banques et ce qu'elles sont prêtes à concéder pour votre profil.
Tout le monde n'a pas forcément le temps et le courage de taper à toutes les banques. N'hésitez pas à vous faire conseiller par des professionnels du milieu bancaire qui vous indiqueront quelles banques allez voir et quel taux demander.
Calculer le taux TAEG
Le TAEG est le "taux annuel effectif global", il permet de comparer les offres de prêt bancaire de plusieurs banques entres elles.
Vous pouvez via un article dédié, calculer le TAEG et le comparer aux taux d'usure et obtenir un fichier Excel.
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