Pourquoi créer une SCI et quels sont les avantages ?

Vous vous demandez si vous devez vous lancer dans la création d’une SCI (Société Civile Immobilière), mais vous souhaitez connaître les avantages et les inconvénients en matière de fiscalité, de droits, de protection, d’investissement locatif, de patrimoine, etc. En effet, une SCI constitue une stratégie intéressante, mais ne constitue pas toujours le meilleur choix.

Alors pourquoi créer une SCI ?  On fait le point sur les SCI, pour investir et pour avoir un œil éclairé sur son patrimoine. 

Mise à jour le 05 Octobre 2022
Créer une SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ? 

Une Société Civile Immobilière est une société créée avec pour objectif l’exploitation et de détention de biens immobiliers (vous ne pouvez constituer une SCI que pour acheter et détenir des biens immobiliers), à l’opposition des sociétés commerciales (SARL et SAS par exemple, aussi autorisées à investir dans l’immobilier). Des personnes s’unissent et sont liées dans le cadre création d’une SCI : il faut deux personnes minimum pour cette association, physiques ou morales (avec entente, convivialité et sourire, bien sûr).

Le but d'une SCI est donc de tirer profit des loyers du bien immobilier que vous avez acheté ! Ainsi, la SCI exclut toute activité commerciale. De ce fait, vous ne pouvez acheter un appartement dans le seul but de le revendre, puisqu’il s’agit alors d’une activité commerciale. 

SCI : comment ça marche ? 

Une SCI est constituée d'associés et est administrée par un gérant :

  • Les associés désignent et révoquent le gérant, ils sont tenus de participer aux assemblées générales et bénéficient de parts sociales contre des apports en nature ou en numéraire. En effet, ils perçoivent ainsi des dividendes en cas de bénéfices réalisés par l’entreprise. À l’inverse, en cas de dettes, la répartition se fait proportionnellement aux parts des associés également. 
     
  • La SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant assure la gestion courante (encaissement des loyers, paiement des charges, fiscalité) de la SCI.

Maintenant que nous avons vu le fonctionnement de la SCI, il convient de voir les avantages de la création d’une société civile immobilière

Cet article devrait aussi vous intéresser : SCI : le guide complet !

Le choix entre deux régimes d’imposition

Contrairement aux personnes physiques, les associés d’une société civile immobilière ont la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition. Il convient donc de les comprendre pour savoir s’il est avantageux de créer une SCI.

La SCI à l’IR (impôt sur le revenu)

Si vous choisissez de créer une SCI à l’IR, sachez que celle-ci est fiscalement « transparente ». Vous détenez des parts d’une société qui, elle-même, possède des biens, mais pour l’aspect fiscal, c’est comme si vous déteniez les parts en propre. Les loyers ou la revente seront imposés comme si c’était à titre personnel. L’imposition des revenus locatifs à l’IR (impôts sur le revenus) pour les associés d’une SCI est le régime par défaut en location vide (en location meublée vous êtes automatiquement à l’IS). Dans une SCI à l'IR, les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier.

La SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)

associe_s_SCI.jpeg

Avec la création d’une société civile immobilière à l’IS, la fiscalité est dite « opaque », c’est-à-dire qu’elle est indépendante de la personne physique qui détient les parts de la SCI. Dans une SCI à l'IS, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qui leur sont versés. L’impôt sur les sociétés fonctionne par tranches, avec des impôts réduits. 

Deux impôts sont à payer pour ce type de SCI : 

1) L’impôt sur les sociétés (IS) :

- 15% sur la tranche de résultat net (loyers – charges inférieure à 38 120 €)

- 28% sur la tranche de résultat net (loyers – charges inférieure à 500 000 €)

- 33% au-delà

Pour vous faciliter ce calcul, notre simulateur le détermine automatiquement dans la section "Impôts" à la suite d'un résultat de calcul comme indiqué ci-dessous. 

sci-imposition-is.png

2) L’imposition des dividendes distribuées aux associés :

  • 30% s’ils ont opté pour la flat tax (introduite en 2018). Pour information, la flat tax, également appelée « prélèvement forfaitaire unique » (PFU), s'applique aux revenus du capital. En effet, un taux unique (30%) est appliqué à tous les revenus du capital (dividendes, plus-values). 
     
  • 17% de prélèvements sociaux + votre tranche marginale d’impôts si vous préfèrez rester au barème progressif.

Cependant, il n’est pas possible de comparer seulement les taux d’imposition entre SCI à l'IS et SCI à l'IR, car si les taux sont différents, l'assiette imposable de ces deux régimes est également différente.  

La réduction de l'assiette imposable grâce à la déduction des charges 

Ainsi, l’option pour l’impôt sur les sociétés de la SCI permet également de réduire la base imposable. Certaines charges, ou encore l’amortissement comptable du bien sont déductibles et permettent de réduire le bénéfice imposable de la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés, alors que ces mêmes charges ne sont pas toutes déductibles dans le cas d’une société civile imposée à l’impôt sur le revenu (IR).

Quelle est la réduction des charges par type de SCI ?

Voici un tableau comparatif (non exhaustif) permettant de résumer quelles sont les charges déductibles selon le type de SCI.

 SCI à l'IRSCI à l'IS 
Les frais d’agenceNONOUI
Les frais de notaire NONOUI
Les travaux de construction, d'agrandissement et de reconstructionNONOUI
Les intérêts d’empruntOUIOUI
Les travaux de réparation et d’améliorationOUIOUI
Les frais d’entretien OUI
 
OUI
 
La taxe foncièreOUIOUI
L'amortissementNONOUI

En SCI à l'IR les charges déductibles sont strictement définies par la loi.

Pourquoi créer une SCI à l’IS ?

Il est donc intéressant de constituer une SCI à l’IS dans les cas suivants :

  • Stratégie de fort développement de patrimoine, sans avoir l’envie de payer de l’impôt personnel tout de suite (si vous êtes par exemple dans une tranche d’impôts importante),
  • Un investissement à plus long terme dans une logique de rente et pour la transmission, car la sortie des biens dans le cadre d’une SCI à l’IS est plus compliquée. Ainsi, privilégiez des biens personnels si vous souhaitez bénéficier de vos biens à plus ou moins 10 ans, pour bénéficier de la plus-value de particuliers à la revente avec un abattement, 
  • Si vous n’avez pas besoin de toucher les loyers de suite, et que vous préférez un investissement long. 

Attention, il est néanmoins nécessaire de nuancer l'avantage de la création de SCI à l'IS par rapport à la SCI à l'IR, car l’option pour la SCI à l’impôt sur les sociétés lorsqu’il s’agit d’exploiter des biens est intéressante, mais elle s’avère moins favorable lorsqu’il s’agit de les vendre ou de récupérer des dividendes.

La Société Civile à l’impôt sur les sociétés se trouve soumise à une imposition, là ou la société civile à l’impôt sur le revenu est exonérée. C'est le cas de la vente d'un bien détenu par la société civile à l’IS qui entraîne l’imposition d’une plus value. Elle dépend de la prise de la valeur du bien, mais également du montant des amortissements réalisés depuis son acquisition. Cette plus-value représentative du montant des amortissements est imposable à 15% jusqu’à 381 20€ puis 33.33% au delà. 

Comme indiqué plus haut, lorsque l’associé désirera récupérer l'argent issu de l’exploitation du bien ou de sa vente, il devra payer un impôt sur les dividendes versées.

Les plus-values

Pour la SCI à l'IR

Dans le cas de plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers, c'est-à-dire en fonction de sa part dans la SCI. Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. En cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros, une taxe supplémentaire sera appliquée.

Cependant, il convient de noter que la plus-value immobilière est réduite par un abattement qui est calculé selon la durée de détention du bien : 

  • Pour l’IR : il faut savoir qu'un abattement progressif est appliqué à partir de la 6ème année de détention. Après 22 ans de détention du bien, la plus-value est complètement exonérée.
  • En ce qui concerne les prélèvements sociaux, un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.

Pour la SCI à l’IS

Pour les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ici les règles des plus-values professionnelles s’appliquent. La plus-value doit donc s'ajouter au montant du bénéfice imposable à l’IS. Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être élevées, ainsi l’imposition le sera aussi. 


Enfin, en cas de cession de parts sociales, si un associé cède des parts d’une SCI à l’IS, il sera imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières (associé personne physique) ou des plus-values professionnelles (associé personne morale). Dans le premier cas (associés personnes physiques), il convient de souligner qu'un abattement sur la plus-value est possible lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans : 

  • 50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans,
  • 65% d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans.

Les impôts sur la plus-value sont relativement complexes à calculer. Pour vous aider, le simulateur d'Horiz.io les détermine automatiquement à votre place. Pour ce faire, il vous suffit de renseigner l'année à laquelle vous souhaitez revendre votre bien et à quel prix.

revente-plus-value.png

sci ir ou is

Quelle imposition pour votre SCI ?

Notre simulateur de rendement vous aide à choisir la meilleure imposition pour votre SCI.

La transmission facilitée 

L’intérêt principal de la création d'une SCI peu importe la nature de celle-ci réside dans la transmission qui devient alors complètement optimisée. Vous disposez par exemple de deux biens, mais vous avez trois enfants, vous pouvez alors définir des parts égales pour chacun d’eux. Cela évitera l’indivision du bien qui est fréquente en matière de donation.

Par ailleurs, compte tenu d’une fiscalité lourde en cas de décès (droits de succession élevés en France), la SCI permet de transmettre par seuils, par exemple en France il est possible de donner une tranche de 100 000 euros sans fiscalité tous les 15 ans, et ce par enfant et par parent, ce qui est très intéressant quand on dispose d’un patrimoine important. De quoi redonner le sourire à tous vos héritiers.

droits_de_succession_et_SCI_.jpeg

Ceci est donc possible uniquement dans le cadre d’une SCI (si vous disposez de deux maisons à titre personnel par exemple, cela ne sera pas possible). 

Les limites et inconvénients de la SCI

Considéré comme un acheteur professionnel, vous n’avez pas de droit de rétractation de 10 jours dans le cadre d’un achat via une SCI à l’IS, sauf si vous insérez une clause de constitution.

Les frais peuvent aussi être importants (frais de constitution d'une société, nécessité des bilans, appel à un expert-comptable, etc.). En effet, il faut toujours calculer les frais par rapport aux revenus générés, et il n’est pas toujours utile d’avoir un statut de SCI à l’IS pour un petit patrimoine (regardez bien votre rendement et rentabilité nette). Cela sera plus avantageux sur des opérations plus importantes (300 ou 400 000 euros). Vous pouvez comparer la rentabilité de ce régime par rapport à un autre grâce à notre simulateur.

Enfin, emprunter via une SCI peut être compliqué, notamment s’il ne s’agit pas d’une SCI familiale (une société civile immobilière dont certains membres d'une même famille gèrent un patrimoine qu'il s'agisse d'un appartement ou d'un parc plus important). La partie financement est donc à prendre en compte.  

En résumé, quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ? 

Nous avons préparé quelques points clés des avantages et des inconvénients de la constitution d’une SCI.  

Flexibilité : différents montages possibles, possibilités « d’ouvertures » sur d’autres options à plus long terme (holding par exemple). Cadre légal peu contraignant (les associés s’organisent comme ils le souhaitent).

Aspect financier : mutualisation des charges, permettant d’investir dans l’immobilier avec aussi une répartition des risques (proportionnels au montant de l’apport). Protection du patrimoine des associés (responsabilité des associés indéfinie, mais proportionnelle au montant de leur apport). 

Avantages fiscaux : fiscalité diminuée par le gouvernement actuel. Liberté de choix dans l’imposition des bénéfices de la SCI : impôt sur les revenus (IR) (catégorie revenus fonciers) pour les associés-personnes physiques ou impôt sur les sociétés (IS). Une analyse patrimoniale permet de choisir entre les deux solutions possibles selon vos objectifs à plus ou moyen terme. 

Protection des enfants et du couple : transmission facilitée pour les enfants, mais aussi au sein d’un couple, parts égales, moins de droits de succession grâce au système des tranches (possibilité de donner tous les 15 ans). Possibilité de transmettre au conjoint survivant directement en cas de décès. 

Limites et inconvénients notables : formalités obligatoires de création de la SCI. Obligations liées aux Assemblées générales annuelles. Lourdeurs comptables sous l'IS. Complexité d’emprunter et de financement dans certaines situations. La sortie des biens dans le cadre d’une SCI à l’IS est plus compliquée.

Pour conclure, faut-il créer une SCI ?

La SCI peut être intéressante, elle n’est cependant pas toujours le meilleur choix comme nous l’avons indiqué. Ainsi, il convient de toujours se demander pourquoi créer une SCI ? Vous pouvez aussi commencer par de l’achat simple en nom propre, avec un statut de LMNP au réel par exemple, qui peut être parfois plus avantageux que de passer par une SCI. Ensuite, une fois que votre patrimoine commence à grossir, vous pouvez passer à une SCI à l’IS ou à l'IR (il faut qu’il y ait un véritable intérêt). Une SCI vous permettra également d’envisager d’autres et de nombreux montages possibles (holding, etc.) pour un avenir tout à fait flexible.

calcul rendement locatif

Calculer la rentabilité d'une SCI

Evaluez et analysez la performance de votre SCI ou votre futur projet en SCI.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

Découvrir les offres
appels experts
Appelez un expert immobilier

Besoin de conseils 100% personnalisés sur votre investissement immobilier, fiscalité, gestion comptable, ou encore vos travaux, etc… ? Passez un coup de fil rapide à nos experts !

Réserver un appel expert
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

Investir en SCI en 2024

Investir en SCI en 2024 : avantages et rentabilité

Investir en SCI est un bon compromis pour rentrer dans l’investissement immobilier. Cela présente de nombreux avantages, mais il vous faut aussi connaître les inconvénients !

18 Décembre 2023
Dissolution SCI suite vente immeuble

Dissolution SCI suite vente immeuble en 2024 : définition et explication

La vente d’un immeuble est source de beaucoup de questionnement. D’autant plus si l’immeuble est une SCI. Est-ce qu’il y a dissolution de SCI suite à la vente d’un immeuble ? Nous répondons en détails à cette question dans l’article ci-dessous.

18 Décembre 2023
SCI familiale succession

SCI familiale succession : comment ça se passe ?

Quand vient l’heure d’une succession, c’est souvent le flou qui s’installe dans les esprits des héritiers, car on ne se prépare pas suffisamment à ce genre d'événement sur le plan fiscal et administratif. En plus de devoir gérer l’afflux d’émotions dégagé par la perte d’un proche, on doit s’acquitter très rapidement de toute la partie relative à la transmission du patrimoine du défunt. On parle souvent de l’indivision et de la cacophonie que cela entraîne dans le cas où les héritiers seraient nombreux et ne s’entendaient pas, mais ici, nous allons nous attarder sur le cas de la Société Civile Immobilière (SCI) et davantage sur la SCI familiale. Découvrons tout de suite comment se passe la succession d’une SCI familiale.

30 Novembre 2023
SCI familiale ou SCI classique

SCI familiale ou SCI classique ?

Parmi les sociétés civiles immobilières, il existe la SCI classique ou la SCI familiale, entre autres. Aujourd’hui, nous allons nous pencher sur ces deux sociétés et découvrir laquelle est faite pour vous. En fonction de vos projets immobiliers et de vos objectifs financiers, votre choix sera différent. Voyons ensemble les caractéristiques d’une SCI et les spécificités de chaque forme citée.

30 Novembre 2023
créer sci

Créer une SCI : zoom sur les étapes

De nombreuses stratégies immobilières existent et il est parfois difficile de s’y retrouver pour un particulier. Quand on souhaite acheter à plusieurs, le choix de départ est plus restreint. En effet, il faut déjà se positionner sur la manière dont on va acquérir les biens : l’indivision ou le régime plus souple de la SCI. Très attrayante pour son cadre favorable à une meilleure gestion de ses actifs, la Société Civile Immobilière (SCI) séduit autant les familles que des groupes d’amis pour concrétiser leurs ambitions immobilières. Dans cet article, nous allons donc revenir sur les étapes de sa création. Par où commencer pour faire voir le jour à cette entreprise pluripersonnelle dédiée à l’achat et à la gestion de logements ? Découvrons-le ensemble !

26 Juillet 2023
holding sci

Holding SCI : comment faire ce montage ?

L’investissement dans la pierre est de plus en plus commun, certes, mais il est aussi difficile de nos jours de réellement préserver ses rendements obtenus, surtout si l’on ne maîtrise pas un minimum le secteur de la fiscalité immobilière. Si vous êtes à la recherche d’un montage fiscal immobilier pour optimiser la gestion ainsi que la détention de biens, nous avons peut-être une solution pour vous. Créer une holding peut s’avérer représenter ce dont vous espérez tant, à condition de bien en connaître les rouages. Dans cet article, nous allons évoquer plus particulièrement le montage holding SCI qui se présente comme particulièrement intéressant, au vu de tous ses avantages en matière gestionnaire, fiscale et financière.

07 Juillet 2023
sci frais de notaire reduits

SCI frais de notaire réduits : tout ce qu’il faut savoir

Acheter à plusieurs est un projet immobilier conséquent, surtout quand on ne connaît pas le secteur de la pierre (et la fiscalité attachée) sur le bout des doigts. Toutefois, les règles sont relativement similaires concernant une acquisition à destination de la location. Vous devrez bien entendu vous acquitter des charges classiques attenantes à un tel projet d’investissement, comme les frais d’agences ou les frais de notaire. Après être revenus sur les atouts de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), nous nous attarderons sur les honoraires liés à la signature de l’acte authentique de vente. La SCI vous permet-elle de bénéficier de frais de notaire réduits ?

07 Juillet 2023
sci-avantages-inconvenients

SCI avantages et inconvénients : se lancer ou pas ?

À moins que vous ne souhaitiez investir dans l’immobilier en unipersonnel, créer une société civile immobilière (SCI) est une solution intéressante. Cette méthode d’investissement est conçue pour permettre aux particuliers d’acheter à plusieurs pour louer, avec de nombreux avantages à la clé. La condition la plus importante à la base de l’ouverture de la société est d’être au minimum deux associés. Que vous ayez pour ambition de devenir coemprunteur avec vos parents, ou que vous ayez toujours voulu acquérir un immeuble de rapport avec votre collègue, vous pouvez le faire à travers la création de cette entreprise. Dans cet article, nous vous donnons les points essentiels à savoir avant de lancer un projet de SCI. Avantages et inconvénients, définition du concept, nous vous éclairons à ce sujet !

06 Juillet 2023