Comment gérer une détérioration immobilière en 2021 ?

Votre locataire dégrade votre bien ? Pensez à l’assurance détérioration immobilière ! Des modalités à la gestion d’une dégradation, on vous explique tout dans cet article :)

détérioration immobilière

 

La détérioration immobilière : définition

Qu'est ce qu'une détérioration immobilière ?

Une détérioration immobilière (ou dégradation immobilière) se traduit par les dégradations et altérations subies par votre bien (portes, fenêtres, murs, toiture etc). Vous êtes face à une dépréciation de votre bien immobilier. Cela signifie donc qu’il a perdu de sa valeur.

3 critères sont pris en compte pour justifier d’une dépréciation immobilière :

  • la dépréciation économique : la localisation du bien perd de la valeur et entraîne une modification de l’environnement économique. Exemple : la création d’un aéroport ou d’une usine à proximité du bien etc
  • l’état du bien : votre bien subi des dégradations qui lui font perdre sa valeur. Cela peut être lié à l’usure du temps, on parle alors de détérioration involontaire. Mais, cela peut également être lié à une personne tiers (un locataire qui abîme un mur etc). On parle alors de détérioration volontaire.
  • la perte d’utilité fonctionnelle du bien : votre bien peut ne plus être à 100% adapté aux besoins du marché actuel et cela l’impacte. Par exemple, un appartement sans ascenseur, sans espace extérieur, avec une mauvaise couverture wifi etc.

Comment s’assurer face aux dégradations immobilières ?

Les détériorations immobilières sont une inquiétude pour tout propriétaire. C’est donc important pour vous de vous assurer. Vous serez alors protégé dans le cas où votre locataire dégraderait votre bien. Les dégradations immobilières sont comprises dans le contrat d’assurance gestion loyers impayés. Vous avez donc besoin de souscrire l'assurance GLI pour bénéficier d’une sécurité contre la détérioration de votre bien.

Quand on est propriétaire, on peut vite se retrouver perdu au milieu de toutes ces assurances… De quoi en perdre la tête ! Chez Horiz.io, nos conseillers sont toujours disponibles pour vous aider et répondre à vos questions. N’hésitez pas ! :)

 

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Assurance détérioration : les modalités

Votre assurance est incluse dans l'assurance GLI, c’est un bon point. Mais quelles sont les modalités exactes de cette assurance ?

Les dégradations concernées par l’assurance détérioration

Les dégradations qui sont concernées par l’assurance détérioration sont les suivantes :

  • les dégradations faites au bien : murs, sols, plafonds, toit du bien loué
  • le vol ou la dégradations d’éléments sanitaires ou de chauffage : radiateur, lavabo, cumulus
  • les dégradations causées par l’eau

L’assurance détérioration immobilière dans un logement meublé

Si votre bien est une location meublée, vous proposez à votre locataire du mobilier obligatoire (voir la liste des meubles obligatoire). Cependant, notez bien que l’assurance prend en charge uniquement les dégradations des parties immobilières et tout ce qui est fixé au mur sans possibilité d’être démonté

Cela signifie que le contenu immobilier comme le lit, les tables, les chaises etc ne sont pas concernés par l’assurance. 

D’où l’importance de l’état des lieux ! Si vous constatez des dégâts, votre assurance couvrira les frais de travaux ainsi que les loyers perdus pendant la remise en état du bien.

Exemple : un mur demande 3 mois de réparation, ce qui vous empêche de louer votre bien. L’assurance vous paye ces 3 mois de loyers perdus.

logement

Comment gérer une détérioration immobilière ?

Les obligations du locataire pendant la location

Quand votre locataire signe le contrat de location, il s’engage à restituer votre logement dans le même état qu’au début du bail. Cela signifie qu’il a des obligations envers vous à respecter.

Pendant la durée du bail, le locataire s’engage à effectuer les travaux et réparations nécessaires à l’entretien du bien comme le graissage des portes et des serrures, remplacement des joints, nettoyage de la moquette/papier peint, changement des ampoules etc. Il se doit de vous rendre le bien en son état.

Vous trouverez toutes les obligations à destination du locataire ici.

Locataire ou propriétaire : qui est responsable ?

Pour savoir qui du locataire ou du propriétaire est responsable d’une dégradation, il faut connaître les différents cas.

Dégradation par négligence

On appelle “dégradation par négligence“ les dégradations causées par une absence d’entretien telles que :

  • trou ou tâche sur les murs
  • portes cassées
  • moquette brûlée
  • trou dans le carrelage
  • parquet abîmé
  • etc

Le responsable est donc le locataire qu’il en soit lui même l’auteur ou bien :

  • une personne résidant avec lui temporairement
  • une personne qu’il invite
  • des artisans ou professionnels mandatés à sa demande
  • un sous-locataire

Le locataire peut se dédouaner de sa responsabilité s’il peut prouver qu’il n’est pas responsable.

Dégradation par vétusté

On appelle “dégradation par vétusté” une usure naturelle des lieux due à la vieillesse du logement comme :

  • les peintures dont la couleur fane
  • les revêtements de sols usés

Dans ce cas, vous êtes responsable de la dégradation.

Conseil : Établissez une grille de vétusté avec votre locataire à la signature du bail. Ainsi, il sera plus simple pour vous deux de juger des détériorations.

Dégradation en cas de force majeure

On appelle “dégradation en cas de force majeure” un évènement exceptionnel et imprévisible justifiant de s’exonérer d’une responsabilité (tempête par exemple).
Vous êtes également responsable dans ce cas-là.

Dégradation liée à un cambriolage

En cas de cambriolage, le locataire se doit de contacter son assureur qui lui indiquera les démarches à effectuer.

Que faire si le locataire refuse de payer ?

Quand votre locataire est tenu responsable de la dégradation d’un bien, il doit payer les réparations.

S’il refuse, vous pouvez utiliser le dépôt de garantie (somme versée par le locataire à la signature du bail).

Si le dépôt de garantie ne permet pas de couvrir tous les dégâts, vous devez déclarer les dégradations à votre assureur.

Mais avant cela, vous devez :

  • constater les dégâts
  • établir un devis de remise en état
  • envoyer au locataire (dans les 10 jours de récupération du bien), une lettre de recommandation de demande de paiement des travaux
  • puis, 30 jours après la date de récupération du bien et si vous êtes toujours sans réponse de votre locataire, vous pouvez déclarer le sinistre à votre assureur

 

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