Investissement locatif : à quels risques faire face ?

C’est quoi l’investissement locatif ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier dans le but de le louer, on parle d’investissement locatif. Vous louez un appartement pendant une courte ou une longue période. Il ne concerne pas seulement l’achat d’appartement ou de maison. Vous pouvez investir dans des immeubles de rapport, un local commercial, des bureaux ou encore des parkings.

L’investissement locatif attire de plus en plus d'investisseurs. Il permet de vous constituer un patrimoine, de générer des revenus mais aussi de bénéficier de réductions d’impôts selon la nature de votre bien (ancien ou neuf).

L’État à tout intérêt à ce que les futurs acheteurs investissent dans des biens immobiliers. Cela permet de dynamiser l’économie, combler le déficit national en logement qui est estimé à 500 000 logements, ou encore de compenser les carences pour les logements étudiants et les établissements accueillant les personnes dépendantes. C’est pourquoi l’État offre de nombreuses réductions fiscales pour les futurs investisseurs.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ?

L’investissement locatif fait partie des investissements les plus sûrs sur le long terme. Il présente moins de risques que les investissements financiers tels que la bourse, les crypto-monnaies ou encore les assurances vie.

Un investissement rentable

En faisant les bons choix lors de l’achat d’un bien immobilier (ville dynamique, zone tendue…), vous pouvez dégager une forte rentabilité aussi bien d’un point de vue de revenus fonciers ou de plus-value à la revente. L’immobilier reste un actif accessible à tous, beaucoup plus simple que les produits financiers nécessitant des connaissances plus complexes.

L’achat d’un bien immobilier est un investissement peu risqué. La tendance du marché immobilier peut être amenée à évoluer au fil des années. Même en cas de baisse des prix des biens, ceux-ci gardent toujours une valeur minimale. Lors de la mise en location de votre bien, vous pouvez souscrire à des assurances pour loyers impayés ou encore bénéficier de la garantie visale pour pallier aux mauvaises surprises.

L'autre avantage est de réaliser une plus-value à la revente de votre bien immobilier. Acheter un bien ancien nécessitant des travaux, avec une décote à l’achat, vous offre plus de chance de réaliser une plus-value intéressante. En regardant régulièrement les annonces immobilières, vous pouvez tomber sur des petites pépites et l’acheter au bon prix.

Une fiscalité intéressante

Il existe de nombreux dispositifs fiscaux, que vous achetiez un bien neuf ou ancien. Vous pouvez aussi retrouver certains statuts offrant des avantages aux bailleurs. Ces statuts permettent de bénéficier d’un déficit foncier, d’amortir vos dépenses et d’être exonéré sur la plus-value.

Le statut LMNP convient aux investisseurs proposant des biens à la location meublée. Le revenu locatif annuel ne doit pas dépasser 23 000€ par an. Les loyers sont considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.Ce statut permet au bailleur de choisir entre deux régimes d’impositions : le BIC ou le réel.
Dans le cas du régime réel, le loueur en meublé peut amortir les locaux, le matériel et le mobilier, en plus de la déduction d'intérêts d’emprunt. Cela représente un fort avantage pour payer peu d’impôts.

Le BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000€. Ce régime ne permettra pas de profiter d’une déduction des charges sur les loyers.

Le régime réel convient si les revenus locatifs dépassent les 70 000€. Il permet de bénéficier d’une réduction des charges sur les loyers correspondant aux frais d’entretien, réparation, frais de gestion, impôts locaux … En cas de déficit, celui-ci peut être déductible des revenus locatifs pendant une dizaine d’années.

La création d’un patrimoine

Investir dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine durable. Les revenus locatifs peuvent servir à financer de nouveaux biens (résidence principale, secondaire, locatif)

L’investissement immobilier, c'est aussi la garantie de sécuriser ses proches. Vous pouvez transmettre des biens à des descendants ou ascendants, mais aussi leur proposer des loyers très attractifs.

L’achat de biens immobiliers, c'est aussi sécuriser son épargne, car ce type d’investissement est moins impacté par la conjoncture économique et l'inflation. De nombreux établissements bancaires imposent de souscrire à une assurance de prêt afin d’assurer les mensualités de remboursement en cas de perte d’emploi, décès ou invalidité. Ce type d’assurance permet de mettre vos proches à l’abri et leur éviter des dettes sur le bien.

Quels sont les risques d’un investissement locatif ?

L’investissement locatif peut présenter de nombreux risques. Découvrons-les ensemble.

Risque d’investissement locatif : le bien

Lors de votre recherche d’un bien immobilier, il faut vous assurer du bon état de celui-ci afin d’éviter les mauvaises surprises. Vous pouvez le visiter plusieurs fois et le faire expertiser avant de confirmer votre achat. Prendre ces précautions vous permet d’éviter des coûts supplémentaires qui entacheraient votre rentabilité. Évaluez également toutes les dépenses supplémentaires liées au logement comme les charges de copropriété.

Il est important de prendre en compte la zone géographique où se trouve le bien. Vérifiez les PLU, les zones inondables ou encore la sensibilité à l’affaissement…

Risque d’investissement locatif : le locataire

Bien que les cas du mauvais locataire restent rares (3% de la population des locataires), il existe la possibilité que cela arrive. Les impayés de loyer représentent un risque à prendre en considération. Cela peut vous poser des problèmes pour le remboursement de vos mensualités de crédit et de ce fait impacter votre épargne et rentabilité. Un locataire malveillant peut dégrader votre logement et amener divers coûts supplémentaires.

Les vacances locatives représentent l'absence de locataire pendant une certaine période. Aucun paiement ne rentre et met à mal votre montage financier. Veillez à choisir une zone géographique où il y a une forte demande de location afin de réduire fortement l’absence de locataire dans votre bien.

Risque d’investissement locatif : le marché

Avant d’investir dans un bien immobilier, prenez en compte le marché de la ville où se trouve celui-ci. Ayez une vision à moyen-long terme aussi bien pour garantir la valeur de votre bien dans 10 ans par exemple.

Bien que l’investissement dans la pierre soit une valeur refuge, il est possible de faire des erreurs et d’investir dans un “mauvais” bien immobilier qui ne sera pas rentable pour vous selon vos objectifs. Que vous investissez dans le neuf ou l’ancien, avec de la location nue ou meublée, votre budget peut être impacté ainsi que l’imposition. Évaluez bien la fluctuation de la zone de votre marché immobilier pour faire les bons choix.

Pour optimiser votre montage financier, renseignez-vous bien sur tous les dispositifs dont vous pouvez bénéficier dans certaines villes : Pinel, Denormandie… Ceux-ci peuvent vous permettre de faire baisser votre imposition.

Risque investissement locatif : comment les limiter ?

Bien que l’investissement locatif soit une valeur refuge, il n’est pas sans risque. Il est tout à fait possible de perdre de l’argent. Pour limiter ces risques, il existe des astuces et méthodes pour préserver vos investissements.

Limiter le risque d’investissement locatif lié au bien

Votre objectif principal est que votre bien soit en permanence loué. Cependant, il peut arriver que vous soyez victime de vacances locatives. Bien que celle-ci puisse arriver à tout moment, elle ne doit pas s’éterniser. Un bien non loué fait baisser votre rentabilité locative et impacte votre marge.

Lors de l’annonce d’un départ de locataire, ne tardez pas à en chercher un nouveau. Gardez votre bien toujours attractif et en bon état pour qu’il conserve une valeur locative. Pour cela, n’hésitez pas à faire des petits travaux de rafraîchissement.

Enfin, vérifiez le marché locatif et les loyers pratiqués dans votre secteur. Vous pouvez réviser celui-ci s’il est trop haut afin d'accélérer la remise en location.

Limiter le risque d’investissement lié au locataire

Pour éviter le locataire mauvais payeur, il est important de le rencontrer physiquement afin de faire connaissance. Vous pouvez vous faire une idée si cette personne est fiable et respectueuse. Demandez un dossier qui assure que ses revenus sont suffisants pour payer votre loyer. Un garant solvable ou des organismes de garant en ligne peuvent aussi appuyer le dossier du futur locataire.

Il existe aujourd’hui des assurances pour les loyers impayés qui vous protégeront en cas de problème. C’est une solution si vous n’avez pas les moyens d’assumer le paiement des loyers seul.

En cas de problème, ne négligez pas le dialogue avec votre locataire et restez à l’écoute. Une épargne de secours peut aussi vous aider en cas de pépin passager.

Limiter le risque d’investissement lié au marché

Le marché de l’immobilier évolue en permanence, mais moins rapidement que les produits financiers. Lorsque vous voulez revendre votre bien, il faudra prendre en compte le marché actuel. Il peut arriver de vendre un bien immobilier en moins-value pour de nombreuses raisons. Pour limiter la perte d’argent, sélectionnez les meilleurs biens pour vos investissements locatifs. Étudiez le quartier, les futurs travaux d’aménagement du quartier pour maximiser vos chances de gagner de l’argent à la revente.

Risque investissement locatif : est-ce encore intéressant d’investir dans l’immobilier ?

Bien que nous soyons passés par une crise sanitaire et une hausse des prix de l’immobilier, l’investissement locatif est-il encore un placement rentable ? La pierre a encore le vent en poupe. Nous avons remarqué ces deux dernières années que l’achat de biens immobiliers est resté stable, malgré le durcissement des conditions d'obtention de prêt et le ralentissement des délivrances des permis de construire. Il reste l’investissement préféré pour 75% des Français.

La rentabilité d’un bien immobilier pour un logement s’élève en moyenne à 5%, et jusqu’à 10% dans une ville moyenne. Bien plus qu’un produit financier comme une assurance vie. L’autre avantage est de pouvoir bénéficier d’un effet de levier du crédit qui permet d’auto-financer un logement. Cela offre la possibilité de construire un important patrimoine au fil des années. De plus, les taux de prêt étant très bas : 0,99% en moyenne sur 20 ans, il devient très intéressant d’investir dans l’immobilier.