Excel gratuit : calcul de rentabilité locative

Pour être sûr de son investissement, un outil d’aide à la décision est essentiel. Notre simulateur Excel gratuit précisera votre futur investissement locatif :

  • Calcul du rendement brut de votre projet
  • Calcul du tableau d'amortissement de votre crédit
  • Calcul du cashflow (ce que vous rapporte votre investissement tous les mois)
  • Calcul des charges et de l'impôt

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À quoi ça sert de calculer la rentabilité locative d’un investissement ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, le calcul de la rentabilité locative est absolument indispensable. 

Et pour cause, il vous permet de savoir si votre projet d’achat est viable ; à la fois par rapport à d’autres biens immobiliers (immeuble de rapport, appartement, studio, maison, …), mais aussi par rapport à d’autres placements classiques (livret A, assurance vie,...). 

En d’autres termes, cela vous permet de répondre à la question : allez-vous gagner de l’argent ? Ou en perdre ?

Cela dit, il existe plusieurs méthodes pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif. Heureusement, notre simulateur Excel les regroupe pour vous simplifier la tâche.  

Comment calculer la rentabilité locative ?

Utiliser un outil pour calculer la rentabilité locative de votre projet immobilier, c’est bien. Mais comprendre les résultats obtenus, c’est mieux. 

C’est justement pour cette raison qu’on vous présente les différentes méthodes. 

Pour chacune d’entre elles, nous allons prendre l’exemple suivant : 

Achat immobilier d’un bien d’une valeur de 100 000 €. 

  • Loyer : 600 € mensuel
  • Charges : 500 €
  • Taxe foncière : 500 €
  • Impôt : 500 €
  • Apport personnel : 10 000 € 
  • Emprunt : 90 000 €
  • Taux d’intérêt : 1,1 % sur 20 ans 
  • Mensualité : 418 €
  • Montant des intérêts : 970 €

Calcul du rendement brut 

Pour calculer le rendement brut, vous devez faire la formule suivante : 

Rentabilité brute = (loyer mensuel * 12) / montant investissement 

Si l’on reprend les données de notre exemple, le rendement locatif est de (600*12) / 100 000 = 7,2 %

À noter : dans le montant de l’investissement, on prend en compte la valeur du bien, mais aussi le coût des travaux de rénovation, les frais de banques, les frais de notaire, les frais d’assurances ou encore l’achat des meubles. 

Le calcul du taux de rendement locatif brut est le premier utilisé pour connaître la rentabilité d’un investissement immobilier. Cependant, il présente une limite majeure : les charges et les impôts ne sont pas pris en compte.  

Calcul des charges et de l’impôt 

En tant que propriétaire-bailleur, vous devez connaître l’ensemble des charges et impôts que vous allez devoir payer. 

Voici les plus importants. 

  • La taxe foncière ; 
  • Les charges de copropriété ; 
  • Les impôts (impôt sur le revenu ou sur les sociétés en fonction de votre régime fiscal) ; 
  • Le montant des intérêts (sauf si vous payez au comptant).  

D’autres charges peuvent aussi apparaître en fonction de votre situation. Par exemple, le paiement des honoraires d’une agence immobilière pour la gestion locative, le changement d’une machine à laver défectueuse dans une location meublée, l’assurance pour loyers impayés, etc. 

Toutes ces informations doivent donc être prises en compte pour calculer la rentabilité nette de votre investissement immobilier locatif. 

Ensuite, vous devez faire la formule suivante : 

Rendement net = (loyers annuels) - charges / montant investissement 

Si l’on reprend notre exemple précédent, le montant de toutes les charges est de 1500 € + 970 € pour les intérêts d’emprunt. 

Ainsi, le rendement locatif est de (600*12)-1500-970 / 100 000 = 4,73 %

Calcul du tableau d’amortissement de votre crédit 

Si vous souhaitez profiter de l’effet de levier du crédit immobilier, vous devez savoir combien il va vous coûter. 

C’est justement tout l'intérêt du tableau d’amortissement. Il prend en compte le taux d’emprunt (TAEG), le montant des mensualités, la durée du prêt et l’assurance emprunteur. 

Par principe, ce tableau vous est remis par les banques au moment de la souscription au prêt immobilier. Mais si vous souhaitez comparer les différents établissements bancaires pour faire le meilleur choix, vous pouvez dès à présent utiliser le tableau d’amortissement intégré dans notre outil Excel pour le calcul de la rentabilité locative. 

Attention toutefois, ce tableau est utile pour les emprunts à taux fixe. Si vous optez pour le taux variable, il faudra l’actualiser à chaque évolution. 

Bon à savoir : le montant des intérêts bancaires diminue avec le temps. Et pour cause, plus les mois avancent, plus vous remboursez votre crédit. La somme à rembourser étant moins élevée, la base de calcul diminue et les intérêts avec. 

Cela dit, cette baisse du montant des intérêts n’a aucune incidence sur vos mensualités qui s’étalent de manière linéaire tout au long de la durée de l’emprunt. 

Calcul du cashflow 

Outre le taux de rentabilité locative, il est tout aussi intéressant de connaître son cash-flow (ou effort d’épargne). 

C’est ce qu’il vous reste après le paiement de l’ensemble des charges et des impôts. Il ne s’agit donc pas d’un pourcentage, mais d’une somme en euros (ou autre devise). 

La formule est la suivante : 

Cashflow = recettes - dépenses. 

Dans les recettes, vous pouvez prendre en compte le montant des loyers perçus, mais aussi les charges que vous facturez à votre locataire (par exemple les factures d’électricité si c’est vous qui les payez).  

Selon notre exemple initial, les revenus locatifs sont de 600 € mensuel. 

Dans les dépenses, vous comptabilisez les impôts, frais et charges. 

Pour reprendre notre exemple, on retrouve : 

  • Charges : 1500/12 = 125 € mensuel
  • Mensualité d’emprunt = 418 €

Le cashflow est donc de = 600 - (125 + 418) = 57 €

Ici, il s’agit d’un cashflow positif mensuel de 57 €. 

Calculez sans vous tromper

Avant de vous lancer dans un investissement, vous devez maîtriser ce qu’il va réellement vous coûter pour savoir ce qu'il va vous rapporter.

Grâce à notre simulateur, vous y verrez plus clair quant aux frais de notaire, frais de votre crédit immobilier, et vos impôts.

 

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