Les avantages de l’investissement immobilier
Aujourd’hui, les particuliers et les investisseurs se lancent dans l'investissement immobilier locatif. Pourquoi ? Car l’achat de biens immobiliers est un placement rentable et sécurisé. De plus, il permet de se constituer un patrimoine et de générer des revenus.
Rentabilité et peu de risques
L’investissement immobilier apporte aujourd’hui une plus forte rentabilité que des produits financiers. Cela concerne aussi bien la plus-value en cas de revente que les revenus fonciers. En faisant les bons choix lors de l’achat de son bien, l’investisseur prend peu de risques dans son investissement.
L’autre avantage de l’investissement immobilier est qu’il est un placement sûr et peu risqué, au contraire des produits financiers. Même si des cycles de hausses et de baisses existent, les courbes sont moins volatiles. Un bien immobilier garde aussi sa valeur minimum peu importe le contexte économique. Enfin, pour pallier les mauvaises surprises, le propriétaire peut souscrire à la garantie visale ou encore l’assurance GLI (garantie loyers impayés).
En achetant au bon prix, surtout dans l’ancien, dans une ville où la demande locative est importante, il est possible de réaliser une plus-value à la revente. En effet, les travaux effectués pour le rendre attrayant apportent forcément de la valeur au bien.
Fiscalité avantageuse
En investissant dans l’immobilier, vous pouvez bénéficier des nombreux avantages fiscaux qui vous feront faire des économies :
- Le LMNP et LMP : ces deux statuts permettent aux propriétaires de réduire les charges de leurs biens loués exclusivement en meublé. Il est possible de réaliser un déficit foncier sur le revenu global ou encore d’avoir recours à l’amortissement et d’une exonération sur les plus-values.
- Régime micro-BIC : ce régime est plutôt simple du côté de la gestion. Il est en général choisi si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 70 000 €. De plus, il est possible d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers. Le micro-BIC ne permet pas de déduire des charges.
- Régime réel : beaucoup plus avantageux que le micro-BIC, le réel demande une gestion comptable. Il s’applique si les revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € par an. Il est tout à fait possible de déduire des charges comme les travaux de rénovation, la taxe d’habitation, les frais d’emprunts et bien d’autres encore. Dans le cas d’un déficit, celui-ci peut être déductible des revenus locatifs pendant 10 ans.
Constituer un patrimoine
L’investissement immobilier c’est aussi le moyen de se constituer un patrimoine. Les nombreux avantages fiscaux et l’effet de levier de crédit permettent d’acheter des biens sans apporter beaucoup d’épargne. Une fois les biens remboursés en totalité auprès de la banque, les revenus locatifs peuvent aussi bien vous servir pour en acheter d’autres, ou bien une résidence principale ou secondaire.
Se constituer un patrimoine immobilier, c’est aussi choisir de sécuriser ses proches. Cela peut être aussi bien par la transmission à des ascendants et descendants, ou bien en leur louant un bien à un loyer attractif. Cela est d’autant plus réaliste en France, où il est difficile de se loger dans certaines villes.
Enfin, vous choisissez aussi de sécuriser votre avenir, surtout avec un départ à la retraite qui entraîne forcément une baisse de revenus. L’immobilier locatif prend tout son sens, et les loyers générés serviront à compléter vos revenus mensuels.
Aide investissement immobilier : les dispositifs
L’investissement immobilier vous intéresse, mais vous vous demandez s'il est plus intéressant d’investir dans le neuf ou l’ancien ? Certains dispositifs fiscaux vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux. Voyons ensemble.
Pinel
Le dispositif Pinel s’utilise pour l’achat de biens neufs afin de bénéficier d’une réduction fiscale. Son principe est simple : il favorise les familles modestes à pouvoir louer des logements dans les zones tendues où les loyers sont en général très élevés. Pour bénéficier du Pinel, il faut obligatoirement que le bien locatif se trouve dans une zone Abis, A ou B1.
La remise du Pinel peut atteindre jusqu’à 63 000 € sur une période de 12 ans. Pour cela, tout dépend de l’engagement. S’il est de 6, 9 ou 12 ans, la réduction fiscale s’élève à 9, 12 et 14%.
Le Pinel a été reconduite jusqu’en 2024 avec des taux de réduction d’impôts dégressifs depuis 2022. Il devient la loi Pinel+. Il permet de maintenir les taux actuels dans certains quartiers ainsi que les critères énergétiques.
Cosse
Avec le dispositif Cosse un propriétaire peut louer des logements à des ménages modestes avec un loyer raisonnable. En appliquant cela, il peut bénéficier d’une réduction de 15 à 85% sur les revenus locatifs. Celle-ci change selon la zone géographique. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut signer un contrat pouvant aller de 6 à 9 ans avec l’ANHA (agence nationale de l’habitat).
Le Cosse est applicable pour les biens récents ou anciens loués en nus. Ils doivent être la résidence principale du locataire.
NB : il n’est pas possible de profiter de cette déduction fiscale s’il s’agit d’un membre de la famille du propriétaire.
Denormandie
Le dispositif Denormandie concerne surtout les logements anciens à réhabiliter et à louer par la suite. Denormandie est disponible dans 222 villes qui sont concernées par le Plan “action Coeur de ville” et dans certaines communes qui ont un accord de revitalisation du territoire.
La réduction d’impôt s’élève de 12, 18 et 21 % si le bien est loué pour une durée de 6, 9 et 12 ans. Enfin, le propriétaire doit effectuer des travaux de rénovation énergétique représentant 25% du coût total de l’opération, dans la limite de 300 000 €.
Aide investissement immobilier : cumulables ou non ?
Vous vous posez la question ? Il existe deux différences :
- Cumuler les dispositifs fiscaux sur un bien : il n’est à ce jour pas possible de cumuler plusieurs avantages fiscaux sur un seul bien. Chacun étant différent de par leurs réglementations, il paraît compliqué de pouvoir tous les appliquer.
- Cumuler les dispositifs fiscaux sur plusieurs biens : un propriétaire qui investit dans plusieurs types de logements peut tout à fait bénéficier des réductions fiscales cumulées.
Vigilance toutefois sur le cumule des réductions d’impôts. Certains dispositifs sont encadrés par la loi et possèdent des plafonnements à ne pas dépasser. Réfléchissez à ces contraintes avant d’investir afin de ne pas épuiser vos avantages fiscaux .
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