SCI à l’IS : zoom sur les avantages et les inconvénients !

Pour réaliser des investissements locatifs en bénéficiant d’un statut protégé de l’indivision, une société civile immobilière s’avère opportune. Ainsi, créer une SCI est un bon moyen d’acheter à plusieurs. Dans la partie fiscale de sa création, il revient de déterminer le meilleur régime d’imposition. Dans cet article, découvrons les avantages et les inconvénients relatifs à la vie d’une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés), pour que vous puissiez faire le bon choix lors de la rédaction de vos statuts.

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

Société Civile Immobilière  : définition

Le sigle SCI est utilisé pour désigner une Société Civile Immobilière. Cette forme sociale à caractère civil permet à plusieurs personnes de s’associer dans le but de se partager la gestion d’un patrimoine immobilier. Deux aspects sont envisageables lorsque l’on monte une SCI : 

  1. Le but non commercial : dans ce cas, les associés forment une société civile uniquement à des fins de gestion et détention commune de biens immobiliers. Cela les protège de la rigidité de l’indivision (SCI familiale par exemple).
  2. Le but de créer des profits : ici, c’est cet aspect donc nous allons nous occuper. Des investisseurs optent pour une SCI afin de générer des profits, qu’il s’agisse de rendements locatifs mensuels ou de plus-value immobilière.

Dans le cadre d’une SCI à visée lucrative, il est possible de construire des biens en vue de les revendre, de faire de la location meublée ou de louer son appartement à nue, etc. 

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SCI familiale ou SCI classique pour acheter à plusieurs

Pour créer une SCI, il est indispensable d’être deux personnes physiques ou morales au minimum. Sachant qu’une personne morale peut s’associer avec une personne physique, ce n’est en revanche pas possible de constituer une SCI seul, au contraire de la SASU (forme unipersonnelle de la SAS) ou de l’EURL. La durée de vie de l’entité s’avère de 99 ans maximum.

Concernant sa gérance, vous devez désigner un ou plusieurs gérants dans la rédaction des statuts, car cela est obligatoire. 

Si vous et les membres de la société civile immobilière à venir, êtes de la même famille ou liés par alliance, alors vous pouvez créer une SCI familiale. Ce statut vous offre la possibilité de devenir propriétaire de biens dans les proportions que vous définissez dans les statuts. Cela implique également la co-gérance. C’est l’idéal pour se protéger contre l’indivision et conserver au mieux son patrimoine en diminuant les droits de succession. Cependant, vous pouvez aussi tout à fait vous lancer dans l’investissement locatif.

Pour une SCI de location classique, il s’agit de s’associer avec d’autres personnes de votre entourage comme des amis, des collègues, etc. Ici, le but est purement commercial et vous souhaitez générer des profits, en plus de vous protéger quant à la répartition des profits et de la gérance du parc immobilier. La forme juridique de la SCI offre de nombreux bénéfices comme nous le verrons plus bas, à commencer que c’est une porte d’accès simplifiée à l’achat pour louer à plusieurs.

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Impôt sur les Sociétés : définition 

Concentrée sur les bénéfices d’une entreprise, cette taxe dispose de modalités propres et d’un taux applicable spécifique. L’IS, pour Impôt sur les Sociétés, est également appelé impôt sur les bénéfices. Il s’agit donc d’une taxe prélevée par l’État sur les résultats d’une entreprise à l’année.

Pour y être contraint, il faut exploiter en France. Ainsi, les bénéfices réalisés sur un sol étranger ne sont pas soumis à l’IS.

L’imposition à l’IS pour les SCI est à mi-chemin entre le caractère obligatoire et optionnel. En effet, pour disposer d’une tolérance administrative et relever de l’IR (Impôt sur le Revenu), les recettes commerciales, comme la location meublée, ne doivent pas excéder 10 % des profits totaux de ladite SCI.

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Quels sont les avantages de créer une SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier locatif ?

L’amortissement des biens immobiliers : le bénéfice principal de ce régime fiscal

L’un des avantages d’une SCI se trouve dans la possibilité qu’elle offre d’amortir les biens immobiliers fiscalement. Dans les faits, cela renvoie à déduire de votre résultat imposable une somme allouée aux amortissements de manière annuelle. Cela est valable jusqu’au terme du plan dont il est question. 

Ainsi, à la différence d’une SCI à l’IR, vous récupérez des capitaux sous forme de déduction d’impôts pour la dépréciation de chacune de vos propriétés.

Des déductions de charges intéressantes pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

En plus de ce premier bénéfice non négligeable, vous disposez d’autres imputations à votre déclaration de revenus. Vous pouvez donc déduire : 

  • les frais payés lors de l’acquisition d’un immeuble, appartement ou maison : cela regroupe les frais de notaire et les droits d’enregistrement ;
  • la rémunération du gérant de ladite SCI : si le gérant se rémunère, celle-ci vient en déduction du résultat soumis à l’IS ;
  • les autres charges dans l’intérêt direct de l’entreprise : travaux de rénovation, de construction (déductibles via l’amortissement), votre abonnement Horiz.io en gestion locative, etc.

Se soumettre à l’impôt sur les sociétés vous apporte donc une diminution globale de votre base imposable, vous permettant une défiscalisation bien plus élevée que sous le régime de l’impôt sur le revenu.

🔎 Pour aller plus loin : Le régime SCI / SARL imposée à l'impôt société en détails

Une fiscalité avantageuse à titre personnel comparée au régime de l’IR

À la différence de l’IR dans le cadre de la création d’une SCI, chacun des bénéfices que génère la structure ne vient pas directement dans vos poches et dans celles de vos associés. Ces derniers doivent être affectés : soit en réserve, soit en report à nouveau, soit en versement de dividendes si l’affectation choisie est la distribution. C’est un excellent moyen de piloter de manière plus contrôlée ses revenus.

Globalement, le montant de l’impôt sur les sociétés s’avère potentiellement plus bas que celui sur les revenus. Cela est possible grâce au taux réduit de l’IS qui est attribuable à une SCI sous certaines conditions. Il s’agit de 15 % d’imposition sur les premiers 38 120 € des bénéfices de la société. Ensuite, cela passe à 28 % jusqu’aux 500 000 €, pour revenir finalement au taux habituel de 33 % au-delà.

En réalité, si vous vous situez dans une tranche d’IR haute, alors l’IS s’avère particulièrement intéressant pour vous. Une bonne appréciation de la situation du foyer fiscal de chaque membre est donc tout indiquée. Par ailleurs, l’IS présente également des inconvénients qu’il faut connaître avant de se décider.

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Quels sont les inconvénients du régime fiscal de l’IS pour une société civile immobilière ?

SCI à l’IS : comptabilité commerciale obligatoire

Premier point dérangeant : la comptabilité fastidieuse et chronophage qu’impose une SCI à l’IS. En effet, une tenue de compte commerciale s’impose obligatoirement, vous ajoutant des frais supplémentaires. Au titre de chaque exercice, votre société civile immobilière se doit de fournir :

  • un bilan ;
  • un compte de résultat ;
  • une annexe.

Cela peut donc en freiner plus d’un, mais ne constitue pas le seul point à garder en tête.

🔎 Pour en savoir plus sur la SCI et ses formalités : SCI, le guide complet !

Déficits non imputables sur les revenus de chaque membre

L’autre désavantage notable concernant votre SCI à l’IS, en location meublée ou à nue, s’avère l’impossibilité d’imputer les déficits sur vos revenus et ceux de vos associés. Vous ne pouvez donc pas reporter de quote-part sur l’ensemble des revenus perçus à l’année au sein de votre foyer fiscal. En revanche, cela est possible sous le régime de l’IR, dans la limite de 10 700 € par an.

Pour que cela soit envisageable, les déficits doivent faire l’objet d’un carry-back (report en arrière) ou d’un report en avant.

Pas d’exonération totale sur les plus-values immobilières et les cessions de titres

Dans le cas de cessions de parts pour une société civile immobilière sous l’impôt sur les sociétés, les règles sont différentes. Il vous est impossible de bénéficier de l’exonération complète sur les plus-values immobilières en cas de détention d’au moins 22 ans. En effet, sous ce dispositif fiscal (pour les associés en tant que personnes physiques), c’est le régime des plus-values sur valeurs mobilières qui s’applique. 

Au bout de deux ans d’activité, vous pouvez néanmoins être éligible à un abattement pour durée de détention, mais jamais dans sa totalité en longue durée. Dans le cadre des cessions de titres, c’est le même principe, car vous ne bénéficiez pas d’abattements. Ceux-ci sont prévus uniquement dans le cadre du régime des plus-values immobilières et donc dans le cas d’une SCI à l’IR.

Comme nous l’avons vu, opter pour une SCI à l’IS dispose d’avantages certains, mais sous-entend également le renoncement à d’autres. Ainsi, en matière de rentabilité immobilière, avant de choisir votre régime fiscal pour créer une société civile immobilière, assurez-vous de passer au crible la situation fiscale de chaque associé. Un montage financier réalisé correctement peut donc vous offrir le maximum des bénéfices de l’IS, tout en limitant les inconvénients en découlant. 

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