Loi Censi Bouvard : que faut-il savoir sur ce dispositif ?

En matière d’investissement immobilier locatif, nombreuses sont les possibilités de fructifier ses capitaux. La location meublée en résidences de services s’avère l’une d’entre elles et jouit d’un dispositif fiscal avantageux, celui de la loi Censi Bouvard. Alors, analysons de plus près ses spécificités, ainsi que les avantages et points de vigilances relatifs à ce type de placement dans la pierre locative. À la fin de l’article, nous répondons aux questions que vous pouvez vous poser en tant qu’investisseur intéressé par ce montage financier.

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Qu’est-ce que ce la Loi Censi Bouvard ? 

Censi Bouvard : définition 

La loi Censi Bouvard est une mesure en faveur des loueurs en meublé non professionnels (régime LMNP). Elle vous permet en tant qu’investisseur d’acheter pour louer dans des résidences de services s’avérant rénovées ou neuves, en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Afin de profiter de ce dispositif, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif en LMNP en vous tournant vers ces différents établissements :

  • les résidences étudiantes ; 
  • les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ;
  • les établissements d’affaires ;
  • les résidences d’accueil et de soins à la personne, etc.

En tant que contribuable français acquéreur d’un bien dans l’un des établissements éligibles, vous bénéficiez alors d’une réduction de vos impôts de 11 % sur la valeur de l’appartement hors taxes, dans la limite de 300 000 €. De plus, vous pouvez récupérer la TVA en fonction des prestations dispensées par l’exploitant. Les revenus locatifs que vous percevez sont défiscalisés. Pour ce faire, la résidence de services que vous avez choisi doit être louée pendant 9 ans reconductibles, en passant par la mise en place d’un bail commercial.

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Loi défiscalisation Censi Bouvard : les conditions à respecter

Afin de profiter des atouts de cette loi, chaque investisseur locatif se doit de respecter certaines dispositions : 

  • Acter l’achat d’un bien immobilier neuf terminé ou en phase d’achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022 ou acquérir un logement réhabilité et terminé depuis 15 ans maximum.
  • Louer le logement en meublé en établissant un bail commercial à l’exploitant, pour une durée égale ou supérieure à 9 ans.
  • Ne pas exercer en tant que professionnel pour pratiquer la location meublée : statut LMNP de rigueur. De plus, tout investisseur en LMNP Censi Bouvard se voit dans l’obligation de ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives par an. Par ailleurs, cette somme doit représenter 50 % ou moins de vos revenus totaux.
  • S’acquitter de mettre l’appartement en location dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
  • Déclarer vos revenus locatifs comme des revenus commerciaux adossés au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

À la différence de la loi Scellier Social, les habitations louées en meublé sous Censi Bouvard sont exemptées de zonage. Ils ne sont pas non plus soumis aux plafonds de ressources du locataire et de ceux des loyers. 

Achat loi Censi Bouvard 2022 : exemple 

Pour illustrer ces mesures qui peuvent paraître complexes sur le plan théorique, prenons un exemple pour tenter d’y voir plus clair.
Marc souhaite bénéficier des avantages Censi bouvard. Pour ce faire, il a repéré un bel appartement dans une résidence étudiante près de chez lui, qui coûte 120 000 € TTC. Avant de finaliser la vente, Marc prend soin de faire ses calculs pour avoir une idée de l’optimisation de la rentabilité immobilière de son investissement locatif envisagé.

La TVA s’élève à 20 000 € (20 % HT). La réduction d’impôt quant à elle s’élève à 11 000 € (11 % HT) et elle vient s’étaler sur 9 ans, à raison de 1 222 € par année.

En additionnant la totalité des avantages fiscaux, Marc obtient la somme de 31 000 €. Une imputation à la faveur de ses rendements locatifs annuels.

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Loi Censi Bouvard : avantages et inconvénients

Avantages d’acheter un bien pour le louer sous ce dispositif

Acheter un appartement pour le louer sous la loi Censi Bouvard vous procure bien des privilèges, comme nous l’avons déjà vu. Au-delà des avantages en matière d’imposition, le dispositif séduit également pour d’autres raisons.

À commencer par la facilité de gestion qu’il induit. En effet, dans le cadre de la loi Censi, en tant que loueur non professionnel en meublé, vous devez confier la gestion de votre bien à une société exploitante. Celle-ci s’avère l’un des établissements dont nous avons cité les services plus haut. La rédaction d’un bail commercial se trouve de rigueur et sera ainsi établie sur une durée minimale de 9 ans. Cette gestion déléguée est une aubaine pour chaque investisseur LMNP en résidence de services. Quoi qu’il arrive, même si votre logement est vacant, vous avez la garantie de percevoir vos loyers.

Ensuite, un autre point positif à un achat sous ce dispositif s’avère le fort potentiel locatif et la demande en croissance constante. Cela est particulièrement le cas pour les EHPAD et les résidences étudiantes, qui ne désemplissent pas chaque année. La demande dépassant l’offre, votre investissement immobilier est dans de bonnes dispositions pour vous apporter une plus-value intéressante à moyen et long terme.

Enfin, si vous souhaitez investir dans la pierre pour préparer votre retraite, la rente garantie est, en plus de cela, revalorisée annuellement une fois le bien complètement financé. De plus, grâce à cette indexation et au capital conséquent que génère ce type de placement, vous protégez vos proches en cas d’accident de la vie. Ces termes sont prévus dans les clauses de l’assurance décès et invalidité sur le capital emprunté que vous pouvez souscrire au moment de votre demande de prêt. 

🔎 À lire aussi : Prévoir sa retraite grâce à l’investissement locatif 

Inconvénients pour les investisseurs en immobilier locatif

Comme dans chaque placement de capitaux, vous vous exposez à des risques qui se trouvent être des points de vigilances notoires. Ici, le premier est simplement que vous avez un intérêt important à sélectionner une collaboration avec un gestionnaire de confiance. En effet, vu que vous êtes contraint de déléguer la gestion du bien, celle-ci dépend entièrement de l’expérience et de la solidité de votre collaborateur. Ce dernier doit absolument écarter le risque de faillite. Afin de faire le bon choix, prenez soin de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.

Finalement, le second inconvénient du dispositif Bouvard s’avère le plafonnement des niches fiscales auquel se voit soumise la réduction de la taxation. D’ailleurs, ces abattements d’impôts sur votre foyer fiscal ne peuvent dépasser les 10 000 € annuels.

Investir dans l’immobilier avec le dispositif Censi Bouvard (en passant par des résidences de services hors établissements de tourisme) offre des avantages fiscaux non négligeables pour tout investisseur. Par ailleurs, ce régime fiscal vous permet de ne pas considérer vos loyers perçus comme des revenus fonciers. Cela est rendu possible grâce au statut LMNP. Dans le cadre d’un portefeuille d’actifs diversifié, opter pour un achat immobilier éligible à la loi Bouvard ne peut qu’accroître vos dispositions à générer du cash-flow positif.

🔎Pour en savoir davantage sur la bonne maîtrise de ses finances, consultez notre article sur les gestes à adopter au quotidien pour épargner efficacement !

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Investissement locatif en résidence meublé : FAQ

Puis-je acheter un appartement en résidence touristique sous la loi Censi Bouvard en 2022 ?

Non, depuis le 1er janvier 2017, les établissements de tourisme ne sont plus éligibles aux mesures fiscales relatives au dispositif. Cela n’est plus possible en raison de la loi Finance pour 2022.

La SCI est-elle éligible à ces mesures fiscales ?

Non, si vous avez créé une société civile immobilière, vous ne pouvez pas bénéficier de la fiscalité relative à cette loi. En effet, les loyers que vous recevez sous Censi Bouvard étant considérés comme des revenus commerciaux relevant du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), cela s’avère incompatible.

Peut-on placer son argent dans la pierre en Censi Bouvard en indivision ?

Oui, dans le cas où l’habitation se trouverait détenue en indivision, alors chaque indivisaire profite d’une réduction d’impôt à la hauteur de sa quote-part du prix de revient du bien. Le cas échéant, une majoration pour travaux de réhabilitation s’applique, comme le veut le cadre légal de l’indivision.

🔎Dans la même thématique : Augmenter son loyer suite à des travaux : les modalités

Que signifie « logement neuf » ?

Chaque bien immobilier est neuf à partir du moment ou personne n’a déjà habité ou utilisé les lieux avant l’acquisition par l’investisseur. Du point de vue de l’administration fiscale, notez que chaque logement faisant partie d’un programme immobilier se veut considéré comme étant neuf.

Est-il possible de louer son appartement à l’un de ses proches dans le cadre d’un investissement Censi Bouvard ? 

Non, c’est impossible de louer à l’un de vos descendants ou ascendants si vous optez pour un investissement locatif Censi Bouvard. C’est l’exploitant professionnel qui gère les locations.

Peut-on cumuler d’autres avantages fiscaux avec le dispositif Censi Bouvard ?

Non, un investissement immobilier avec la loi Censi Bouvard ne vous octroie pas la possibilité de profiter d’intérêts fiscaux supplémentaires existants. C’est le cas des lois Robien, Girardin ou encore Malraux qui ne peuvent donc s’amasser sur un même logement.

Si vous ne savez pas encore quel type d’investissement est le plus intéressant pour vous, vous pouvez effectuer un calcul de rentabilité. Et rassurez-vous, vous n’aurez pas besoin de réaliser des calculs complexes. Grâce à notre outil de simulation en ligne, vous connaissez votre taux de rentabilité en fonction de chaque régime fiscal.


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