Investissement Pinel : 4 pièges à éviter !

Si vous êtes ici, vous songez sûrement à franchir le cap d’acheter un logement neuf. Nous allons étudier de plus près le cas de la défiscalisation Pinel, qui soulève de nombreuses interrogations. En effet, si ce programme immobilier locatif reste très prisé afin d’investir pour réduire ses impôts, il existe cependant des pièges à contourner. Découvrez les indispensables à se souvenir avant de vous engager dans un investissement Pinel, et les nouveaux barèmes à compter de l’année civile 2023.

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Loi Pinel : Explication

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Le programme immobilier Pinel a été mis en place en 2014 afin d’inciter les contribuables français à investir dans le neuf ou dans les biens en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Chaque investisseur immobilier dispose ainsi du droit d’acquérir des logements sous ce dispositif, dans la limite du plafond d’investissement Pinel en place. En effet, chaque foyer fiscal a le droit d’acheter deux biens maximum par an. 

La défiscalisation sous-jacente à la loi ne s’applique que jusqu’à 300 000 € par habitation (prix de vente) et dans la limite de 5 500 € par m2 habitable. En 2022, les taux d’abattements fiscaux sur l’IR vont de 6 à 21 %, en fonction de votre durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans). Ceux-ci s’appliquent à raison de 2 % par année.

Opter pour un investissement Pinel, c’est bénéficier d’avantages fiscaux considérables, mais il y a des contreparties à cela. Vous devez respecter certains points : 

  • louer l’appartement en résidence principale ;
  • effectuer une mise en location de 6 ans au minimum avant de pouvoir jouir du bien à titre personnel ; 
  • faire de la location à nue (non meublée) ;
  • louer le logement environ 20 % moins cher que la moyenne locative du secteur (les loyers sont plafonnés).

En plus de cela, le bien en question doit se trouver dans l’une des zones éligibles au dispositif et respecter les normes énergétiques en vigueur (label BBC et RT 2012).

🔎Pour aller plus loin : Loi Pinel, le guide complet

Quelles conditions pour le choix des locataires sous la loi Pinel ?

En matière de choix des candidats pour occuper votre logement nouvellement acquis, vous ne pouvez pas sélectionner n’importe quel foyer. Par ailleurs, vous avez le droit de louer votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant direct) s’il coche toutes les cases de son côté. Les critères d’éligibilité sont : 

  • pas d’affiliation fiscale à vous, en tant que propriétaire bailleur (le locataire doit disposer du sien et générer des revenus) ;
  • le logement ne peut pas être loué à titre gracieux ;
  • le bien doit être à usage de résidence principale ; 
  • les revenus du candidat ne dépassent pas un plafond défini (en fonction de la zone dans laquelle se trouve l’appartement).

En tant que loueur sous la loi Pinel, vous avez à respecter ces conditions d’occupation pour pouvoir bénéficier du dispositif. En effet, si le programme à pour but d’inciter les investisseurs à se tourner vers la pierre et plus précisément vers le neuf, du côté des locataires potentiels, il vise à proposer des logements aux familles issues de la classe moyenne, disposant de revenus ne leur permettant pas de bénéficier d’aides sociales, tout en étant financièrement restreint. C’est d’ailleurs pour cela que les loyers sont proposés moins chers que le marché immobilier du lieu de l’habitation.

🔎Vous aimerez aussi : Le guide sur les droits des locataires et des propriétaires ! 

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1. Investir dans le neuf à un mauvais emplacement géographique

Si investissement Pinel et réduction d’impôts vont si bien ensemble, ce n’est cependant pas ce qui va sauver votre placement immobilier si vous achetez un bien dans un endroit dont la demande est faible ! Généralement, les projets Pinel sont lancés dans des villes où la tension locative s’avère élevée et où la croissance démographique est exponentielle. Cependant, le lieu d’achat peut se trouver mauvais si le logement dont il est question ne répond pas au besoin des habitants du quartier. 

En effet, si vous êtes dans une zone géographique comprenant des écoles maternelles et primaires, des lieux de culture, des airs de jeux pour enfants, etc., acquérir un studio n’est sans doute pas la meilleure option pour être sûre de le louer rapidement. De plus, assurez-vous qu’il y a des services de proximité essentiels (boulangerie, pharmacie, supérette, etc.). Un secteur desservi par des moyens de transport accessibles à pied s’avère également très prometteur.

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2. Se lancer dans un investissement immobilier Pinel avec une stratégie locative à court terme

Vous décidez de sauter le pas et de franchir le cap de l’achat immobilier Pinel pour générer un rendement locatif optimisé fiscalement, mais vous avez une stratégie à court terme ? Alors, arrêtez tout ! Et oui, comme nous l’avons introduit plus haut, il y a des critères à respecter du côté de l’investisseur pour jouir des avantages liés à ce dispositif. L’engagement en fait partie et en est même le pilier. Vous devez avoir l’intention de louer votre acquisition à nue pendant au minimum 6 années, mais plus vous tendez vers les 12 ans de location, meilleurs seront vos abattements fiscaux, et donc votre rentabilité locative.

Les loyers perçus étant déjà plus bas que dans le cadre d’un investissement immobilier classique, la loi Pinel est davantage réservée aux particuliers désireux de faire un placement en « bon père de famille », sur une stratégie à long terme. C’est une bonne solution dans une optique de hedge (couverture).

🔎 Pour approfondir sur le dispositif : La loi Pinel 2021 : un investissement rentable ?

3. Se tourner vers un promoteur immobilier qui s’avère peu fiable

Le troisième piège dans lequel vous pouvez facilement tomber, c’est de collaborer avec un promoteur dénué de sérieux et non professionnel. Pour que votre investissement Pinel se trouve fructueux, il vous faut dénicher un appartement dans un immeuble construit par une société fiable. Cela s’avère indispensable afin de vous prémunir de quelconques risques qui pourraient survenir, même si vous disposez de garanties légales. 

Pour faire votre choix, accordez une attention particulière à ses tarifs. Ils ne doivent être ni trop en dessous ni trop au-dessus du prix moyen du marché. Il y a effectivement des risques que vous achetiez votre bien plus cher qu’il ne l’aurait fallu, juste parce qu’un opportuniste a gonflé les prix sous prétexte de l’éligibilité Pinel… 

Par la suite, nous vous conseillons d’étudier la réputation du promoteur dont il est question et de chercher à obtenir des gages de son sérieux en vérifiant sa trésorerie, ses années d’ancienneté et ses effectifs, entre autres. Ensuite, regardez s’il a pour habitude de tenir ses délais de livraison, car des retards conséquents peuvent considérablement impacter négativement votre projet locatif.

🔎 Poursuivez votre lecture : Devenir investisseur immobilier : nos conseils

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4. Ne miser que sur l’investissement Pinel pour faire fructifier son capital dans l’immobilier locatif

S’il y a bien une chose à ne surtout pas faire lorsque l’on souhaite investir son argent, c’est de mettre tous ses œufs dans le même panier, ou plutôt tous ses capitaux dans le même produit ! La diversification de son portefeuille reste la base à garder en tête pour chaque investisseur, que vous soyez novice ou plus expérimenté. Si vous souhaitez réaliser un investissement Pinel ou plus, soit, pourquoi pas, mais assurez-vous de ne placer qu’une partie de votre enveloppe financière dans ce projet. Veillez à avoir quelques autres placements dans l’ancien, dans la location en résidence (loi Censi Bouvard), dans la location saisonnière meublée (statut LMNP), etc. Plus votre parc immobilier s’agrandit, plus la variété d’actifs le composant doit être grande.  

Par ailleurs, pour rester dans le secteur de la pierre, vous pouvez également placer via le crowdfunding immobilier (plateformes de financement participatif en ligne), dans des fonds de private equity immobilier ou encore sur les marchés financiers. Tout cela nécessite que vous disposiez d’une épargne de précaution (l’équivalent de 3 à 6 mois de charges fixes) afin de sécuriser votre foyer en cas de séisme sur les marchés investis.

🔎 À lire aussi : Krach Immobilier : définition et exemples 

Loi Pinel 2022 : dernière année pour profiter d’un avantage fiscal maximal

La loi de finances 2021 a reconduit le dispositif Pinel jusqu’en 2024. Ainsi, toute transaction immobilière allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2024 est potentiellement concernée par la loi sous-jacente. Néanmoins, les barèmes changent à compter de l’année civile 2023. 

Vos abattements fiscaux se verront amoindrir chaque année, comme le tableau ci-dessous vous le présente.

Évolution des taux de la loi Pinel 

Année de l’achat immobilier

Durée de l’engagement

2022

2023

2024

6 ANS

12 %

10,5 %

9 %

9 ANS

18 %

15 %

12 %

12 ANS

21 %

17,5 %

14 %

 

🔎 Pour en savoir plus : Loi Pinel Plus, ce qui change à partir de 2023

Comme vous le voyez, l’année civile 2022 se trouve être votre dernière opportunité d’investir dans la pierre locative grâce à la loi Pinel à ses taux actuels. Passée cette année, il ne vous sera plus possible d’atteindre 63 000 € de défiscalisation immobilière sur 12 ans. En effet, même si les avantages seront toujours présents, votre investissement sera forcément moins rentable.

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