Apport en nature SCI : toutes les modalités !

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Savez-vous qu’il est possible de bénéficier d’apport en nature sous SCI ? Mais vous le savez aussi, le monde de l’investissement immobilier est pointilleux ! Nous vous expliquons tout sur l’apport en nature en SCI dans cet article.

Qu’est-ce qu’un apport en nature ?

Lors de la constitution d’un capital social au sein d’une société, un associé peut faire un apport en numéraire ou en nature. Dans le second cas, l’associé en question apporte une propriété ou la jouissance d’un bien au sein de la société. En retour, il reçoit des parts sociales équivalentes à son don. L’un des atouts de l’apport en nature est qu’il évite de décaisser de l’argent pour l’associé.

Les apports en nature peuvent concerner les immeubles, les fonds de commerce ou encore des biens immatériels tels que les droits de propriété intellectuelle ou industrielle qui sont utilisés comme des apports en nature.

L’apport en jouissance permet à la société d’utiliser les biens comme elle le souhaite. Cependant, elle ne peut pas percevoir les fruits, ni en disposer. Pour un apport en propriété, le bien intègre directement le patrimoine de la société. Celle-ci devient propriétaire du bien et peut l’utiliser comme elle le souhaite.

Apport en nature dans une SCI

La Société Civile Immobilière est une forme de société qui permet de gérer et mettre en location un patrimoine immobilier. Constituée de plusieurs associés, elle offre la possibilité de gérer en commun des biens immobiliers, ou encore de transmettre son patrimoine à sa famille.

Si vous souhaitez créer une SCI avec des associés, il est possible de constituer le capital avec un apport en nature. Comme pour une société classique, cela permet à l’associé de disposer de parts sociales sans avoir à effectuer un dépôt en numéraire. Bien souvent, ce sont des biens immobiliers qui sont apportés au sein de la SCI, cependant cela n’est pas une obligation. Il est possible de mettre à disposition des biens immatériels comme un brevet ou encore des biens matériels tels que des meubles, une voiture…

Dans le cas où l’un des associés souhaite récupérer les biens plus tard, il existe plusieurs solutions pour qu’il puisse rester détenteur de ceux-ci :

  • L’apport en nue-propriété : la SCI est propriétaire du bien, mais le droit de perception des revenus et d’usage profitent à l’associé apporteur.
  • L’apport en usufruit : c’est l’associé qui reste le propriétaire du bien. La SCI peut tout de même en faire usage et percevoir les revenus et bénéfices que le bien génère.
  • L’apport en jouissance : celui-ci fonctionne comme un prêt à la SCI. L’associé est propriétaire du bien qu’il met à disposition de la société. Dans le cas d’une dissolution de la SCI, l’associé peut récupérer son bien sans problème.

 

apport en nature commissaire aux comptes


Apport en nature SCI : la procédure à suivre

Pendant la phase de la constitution de la SCI, les associés qui souhaitent faire un apport en nature doivent suivre une certaine procédure et remplir des conditions spécifiques :

  • L’apporteur du bien met à disposition le bien matériel ou immatériel à la SCI;
  • Il doit aussi transférer le bien en tant que personne morale.

Le bien qui est apporté en nature doit avoir une valeur pécuniaire et son montant doit être évalué avant d’intégrer le capital. Cette démarche peut être faite par la collectivité des associés ou bien un commissaire aux apports. Il est désigné à la majorité par les associés de la SCI. Dans le cas contraire, c’est le représentant légal qui dépose la demande auprès du greffe du tribunal de commerce afin de désigner le commissaire.

Cette étape est primordiale car une surévaluation ou une sous-évaluation peuvent causer du tort aux associés qui apportent en nature (mauvaise valeur des parts sociales). Le commissaire aux apports rédige un rapport qui mentionne précisément la nature de l’apport ainsi que ses modalités d’évaluation.

C’est un transfert de propriété qui est fait pendant l’apport, il doit donc être notifié par un acte d’apport écrit. Les apports sont décidés librement par les associés et doivent figurer dans les statuts de la société. Si cela n’est pas fait, il faudra faire rédiger un acte notarié, notifier le transfert de propriété et l’apporter en annexe aux statuts.

Pour une cession de parts dans la SCI, il faut l’accord des associés. Ils doivent être notifiés par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un huissier. S’ensuit l’organisation d’une assemblée générale et la transmission du procès-verbal au greffe du tribunal de commerce. Dans le cas d’une SCI familiale, cette formalité n’est pas obligatoire pour les membres d’une même famille ou des conjoints.

Les différents types d’apport

Quels sont les apports en nature qu’il est possible d’apporter ? Comme mentionné dans les paragraphes précédents, les apports peuvent être des biens meubles corporels ou incorporels, ou encore des immeubles.

Les biens immobiliers

Faisant partie de l’option la plus courante, l’apport d’un immeuble nécessite certaines démarches. Il faut tout d’abord faire évaluer le bien par un commissaire aux comptes qui se chargera par la suite de rédiger l’acte chez un notaire. Cette formalité sera ensuite notifiée auprès du service de publicité foncière dans la ville où se trouve l’immeuble. Enfin, il faudra payer des frais de droit d’enregistrement qui concernent les impôts et taxes que vous devez sur l’apport. D’autres formalités supplémentaires sont nécessaires si le bien est détenu en commun. Il faut demander l’autorisation au conjoint de l’associé. Dans le cas où l’immeuble se trouve dans une ZAD (Zone d’aménagement Différé) ou un espace naturel sensible, il faudra respecter le droit de préemption de la commune.

Les biens immatériels

Il est tout à fait possible de faire des apports de titres tels que les parts sociales et les actions. Avant toute chose, l’associé doit en informer la structure d’où proviennent les parts. Un acte notarié sera rédigé auprès d’un notaire et notifié dans les statuts de la SCI.

Concernant les apports d’actions, l’associé doit demander une autorisation aux associés de l’entreprise d’où elles proviennent. Il est conseillé de faire rédiger un acte d’apport auprès d’un notaire afin d’authentifier l’apport auprès de la SCI. L’associé inscrit ensuite la transmission des actions dans les livres des banques ou des sociétés émettrices.

Si vous souhaitez créer une SCI classique ou familiale, n’hésitez pas à contacter nos experts Horiz.io qui répondront à toutes vos questions.


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