Défiscalisation Pinel : comment ça marche ?

Lorsque vous souhaitez vous tourner vers l’investissement locatif avec une stratégie de défiscalisation immobilière, alors le programme Pinel peut vous faire de l'œil. En effet, cette loi a été conçue pour offrir aux investisseurs une réduction de leur imposition sur plusieurs années, afin d’inciter le placement dans la pierre. Ainsi, la défiscalisation Pinel s’avère une porte d’entrée pour investir dans le neuf, mais quels sont les détails de ce dispositif ? Nous vous proposons de le découvrir dans cet article.

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Loi Pinel : explication

Dispositif Pinel : définition

La loi Pinel est un dispositif qui vous permet, en tant qu’investisseur immobilier, de considérablement réduire votre imposition sur le revenu. En effet, pour obtenir de tels bénéfices, vous devez acquérir un bien neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce programme immobilier n’est possible que pour tout achat d’un tel logement entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2024 (depuis la loi de finances 2021).

De nombreuses conditions entourent le dispositif. Par ailleurs, celui-ci a vu le jour dans le but d’inciter les ménages français à investir dans le neuf, et plus exactement les classes les plus modestes, comme nous le verrons plus bas. 

En 2022, vous avez la possibilité d’obtenir une réduction d’impôts allant jusqu’à 6 000 € annuel pour l’achat d’un appartement sous le programme Pinel. Vous devez cependant louer votre bien pendant une période déterminée d’au moins 6 ans. Cet engagement spécifique s’apparente à des tranches : 6, 9 et 12 ans. Plus votre durée d’engagement est grande, plus élevée sera votre défiscalisation Pinel. Une fois la durée de 6 ou 9 années de mise en location initiale achevée, vous pouvez renouveler pour 3 ans de plus. Si vous avez opté pour un contrat de location initial de 6 ans, une deuxième phase de prorogation est envisageable.

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Défiscalisation Pinel : calcul

Comme nous venons de l’énoncer, la réduction d’impôts Pinel s’avère proportionnelle à la durée de mise en location du logement. Pour déterminer le montant de votre imputation fiscale annuelle, il vous suffit d’appliquer les taux suivants :

  1. Pour 6 ans : 12 % de votre investissement Pinel (plafonnement à 300 000 € et à 5 500 €/m2) ;
  2. Pour 9 ans : 18 % d’abattement sur votre IR (Impôt sur le Revenu) ;
  3. Pour 12 ans : 21 %.

Cette défiscalisation Pinel s’applique sur le montant de l’IR que vous devez à l’État, et non sur votre revenu imposable. La répartition est annuelle, à raison de 2 % chaque année, puis de 1 % au cours des trois dernières années d’une périodicité de 12 ans.

Ces taux sont encore applicables pour votre investissement locatif Pinel de 2022. En revanche, à partir du 1er janvier 2023, tout achat dans le cadre de ce programme immobilier neuf disposera de taux d’abattements moins avantageux, comme nous allons le voir.

Ce qui change avec la loi de finances 2021

Depuis la loi de finances 2021, le dispositif Pinel, qui était censé s’éteindre en 2017, s’est vu une fois de plus reconduit jusqu’en 2024. Cette fois, des changements sont à prévoir. 

Pour tout investissement immobilier locatif Pinel pendant l’année civile 2023, l’application de réductions d’IR devra se faire sur la base suivante :

  1. Pour 6 ans : 10,5 % ;
  2. Pour 9 ans : 15 % ;
  3. Pour 12 ans : 17,5 %.

Pour un achat entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, les taux s’abaissent encore :

  1. Pour 6 ans : 9 % ;
  2. Pour 9 ans : 12 % ;
  3. Pour 12 ans : 14 %.

Comme vous le découvrirez, si vous désirez effectuer un investissement locatif sous ce programme, vous avez encore la possibilité de réaliser un maximum d’économies d’un point de vue fiscal, en concluant votre placement durant l’année civile 2022. En effet, ces barèmes valent pour l’acte d’achat d’un logement sous la loi Pinel.

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Conditions de location Pinel

Pinel réduction d’impôt : les rendements locatifs sont limités

Si vous optez pour l’immobilier locatif, il est normal que vous cherchiez à optimiser et à maximiser votre rendement immobilier. Dans le cadre du dispositif Pinel, il existe un encadrement des loyers. Cela a été mis en place afin de faciliter l’accès des ménages modestes aux logements, et plus précisément ceux qui gagnent trop pour bénéficier d’un logement social et trop peu pour s’offrir un appartement dans le privé.

Afin de pallier cet inconfort et ces difficultés à se loger pour ces contribuables français, les loyers sont plafonnés à des montants environ 20 % inférieurs à la moyenne du marché locatif en question.

Pour les locataires, c’est un réel avantage, mais pour vous, en tant que propriétaire bailleur, cela reste un inconvénient, car vous n’êtes pas libre de fixer vos prix et vous vous engagez pour cela.

Choisir une zone éligible au dispositif pour investir dans le neuf

Un investissement immobilier Pinel n’est possible que si vous réussissez à trouver une zone géographique en tension locative. Même si la durée de défiscalisation Pinel joue un rôle sur l’optimisation finale du rendement locatif, les secteurs tendus se trouvent, le plus souvent, être des lieux où le prix de l’immobilier se trouve élevé. Cela rendra votre placement difficilement rentable, additionné au prix des loyers qui est encadré et plus bas que la moyenne.

Dans les faits et avec des recherches, trouver des zones disposant d’un bon rendement locatif s’avère accessible, même dans le cadre de cette loi.

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Plafond d’investissement Pinel à respecter en tant qu’investisseur immobilier locatif

Dans le cadre du dispositif, vous n’avez le droit d’acheter que deux biens régis par la loi Pinel par an et par foyer fiscal. La réduction d’impôts s’applique sur le prix de chaque logement dans la limite de 300 000 €, et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

Pas de report de la réduction fiscale dans le cadre d’un investissement Pinel

Si la fiscalité avantageuse découlant d’un achat immobilier Pinel est une aubaine pour vous en tant que propriétaire-investisseur, il y a cependant un détail que vous devez garder en tête.

Pour pouvoir défiscaliser, vous devez vous assurer que le montant de votre impôt dû avant abattement, soit supérieur à la somme de la réduction fiscale. En effet, si, à l’inverse, cette dernière venait à être plus élevée, alors l’excédent n’est pas récupérable d’une année à l’autre et il sera perdu.

🔎 Pour en savoir plus sur la fiscalité autour de l’immobilier : Quel régime fiscal choisir pour son projet locatif ? 

Sélectionner son bien selon plusieurs critères pour un investissement immobilier Pinel 

Concernant le bien immobilier en lui-même, pour bénéficier des avantages fiscaux Pinel, il doit : 

  • être neuf ou VEFA ;
  • être loué à un foyer pour résidence principale ;
  • être mis en location à nue (non meublé) ;
  • respecter les performances énergétiques et les normes : disposer du label BBC 2005 et être conforme à la réglementation thermique RT 2012.

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Avantages de la loi Pinel 2022

Bénéficier d’une forte demande : logements plébiscités par les locataires

Un investissement locatif en loi Pinel vous permet de vous protéger contre la vacance locative, l’une des angoisses de chaque investisseur immobilier. D’ailleurs, les biens éligibles sont construits dans des zones où la demande est présente, et bien souvent dans des secteurs de forte tension locative. Dans ces endroits dits « tendus », la demande de location dépasse l’offre, de quoi vous rassurer quant à la recherche de candidats.

De plus, les loyers étant modérés, nombreuses sont les familles disposant des ressources suffisantes pour se présenter en tant que locataires potentiels. Enfin, étant neuves ou complètement rénovées, ces habitations sont aux normes thermiques et consomment peu d’énergie, ce qui amplifie l’envie des ménages de vivre dans ces logements.

Louer son appartement à un membre de sa famille

Un autre atout du dispositif, s’avère de pouvoir louer le bien à l’un des membres de sa famille. Ce n’est pas le cas d’autres programmes immobiliers comme dans le cadre de la loi Scellier ou encore la loi Censi Bouvard. Que la personne en question soit votre ascendant, ou votre descendant direct, vous avez le droit de le lui louer.

En revanche, les conditions d’éligibilité ne font pas exception et cela vaut donc uniquement si les candidats disposent des critères susmentionnés. De plus, le locataire ne doit évidemment pas être rattaché fiscalement à vous.

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Acheter un bien immobilier sans apport

Contracter un prêt immobilier est un passage classique lorsque l’on investit dans l’immobilier. Grâce à la loi Pinel, le risque pour votre banque se trouve limité puisque vous prévoyez d’encaisser des loyers durant une certaine période actée. Votre projet s’avère ainsi autofinancé et votre banquier peut se voir plus enclin à vous accorder votre emprunt à un taux compétitif et le tout, sans toucher à votre capital.

Disposer d’avantages fiscaux 

Pour finir, comme nous l’avons explicité en détail, l’avantage majeur du dispositif Pinel réside dans le fait d’investir pour réduire ses impôts. Concrètement, si vous achetez un appartement 180 000 € durant l’année civile 2022, votre imputation d’IR se révèle être de 37 800 € pour un engagement locatif de 12 ans.

Bien que la défiscalisation Pinel présente une liste de conditions à respecter, tant pour l’investisseur, que pour le locataire, cette loi s’avère très bénéfique dans le cadre d’un projet immobilier locatif. Cependant, il est vrai que les formalités peuvent être lourdes, surtout si vous débutez dans l’investissement dans la pierre. Pour vous soulager, n’hésitez pas à valider votre projet d’investissement grâce à notre simulateur de rentabilité locative 👇

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