Investir dans l’immobilier commercial

Si une majorité d’investisseurs optent pour les logements à usage d’habitation, ce n’est pas la seule option qui s’offre à vous. Il est en effet possible de choisir l’immobilier commercial. Mais alors de quoi s’agit-il ? Quels sont les avantages de ce type d’investissement ? Et comment investir ? On vous dit tout. 

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C’est quoi l’immobilier commercial ? 

Selon le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF), l’immobilier commercial (également appelé immobilier d’entreprise ou immobilier tertiaire) regroupe tous les biens détenus par des acteurs professionnels non occupants en retirant des revenus habituels.

À ce titre, on retrouve une grande variété de biens immobiliers : 

  • des bureaux ; 
  • des locaux commerciaux ; 
  • des parkings ; 
  • des locaux industriels ; 
  • des entrepôts ; 
  • des restaurants ; 
  • des hôtels. 

Mais aussi une large typologie d’investisseurs : 

  • des SCI (société civile immobilière) ; 
  • des SIIC (société d’investissement immobilier cotée) ; 
  • des SCPI (société civile de placement immobilier) ; 
  • des OPCI (professionnels ou grand public) ; 
  • des SCS (société en commandite simple). 

Cette variété de choix dans l’achat de murs commerciaux rend cet investissement très attractif. Mais ce n’est pas la seule raison. 

Quels sont les avantages des investissements en immobilier commercial ?

L’investissement immobilier professionnel présente de multiples avantages pour les acquéreurs. Voici les principaux. 

La sécurité 

La sécurité est définitivement le premier avantage de l’investissement commercial. 

Cela est dû aux spécificités du bail commercial qui offre des garanties au locataire, mais aussi au propriétaire bailleur. 

Nous les avons justement regroupées : 

  • La durée du contrat : le contrat de location est conclu pour une période de 9 années divisée en 3 périodes de 3 ans. Pour chacune de ces périodes, une révision du loyer mensuel est prévue.

L’idée est d’assurer la stabilité de l’activité commerciale afin que le locataire ne puisse pas être mis à la porte d’une année à l’autre. 

Pour le propriétaire, cela permet d’éviter les changements de locataire qui sont courants dans les locations à usage d’habitation. L’absence de turn over et de vacances locatives apporte alors une facilité de gestion et une sécurité financière indiscutable. 

  • Le fonds de commerce : le bail commercial fait partie du fonds de commerce du locataire. À ce titre, son obligation de payer le loyer s’en trouve renforcée. Et pour cause, en cas de défaut de paiement, la valeur du fonds diminue. 
  • La cession : en cas de vente de fonds de commerce, la cession de droit au bail est également prévue. Ainsi, le paiement du loyer est toujours assuré grâce à la clause de garantie solidaire. Selon ces dispositions, le cédant est solidairement responsable du paiement des loyers par le repreneur. 
  • La souplesse : le bail commercial est beaucoup plus souple qu’un contrat de location traditionnel. En effet, les différentes clauses sont stipulées librement par les parties. Ces dernières peuvent notamment prévoir la rupture du contrat de bail pour non-respect des obligations contractuelles. Et ce, par simple ordonnance judiciaire. Le propriétaire récupère très rapidement la disposition de son bien si les loyers ne sont pas payés. 

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La rentabilité 

Avec l’immobilier commercial, les loyers ne sont pas plafonnés. Et surtout, ils dépendent grandement du secteur géographique. Il n’est donc pas rare de constater des évolutions de loyers importantes d’une année à l’autre (entre 4 à 10 % nets par an). Cela vous permettra alors de multiplier la rentabilité de votre investissement commercial. 

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Le régime fiscal

Cela dépend évidemment du mode de gestion choisi en amont (SCI, SCPI, nom propre, …). Mais pour les investisseurs ayant un patrimoine conséquent, le plus simple est d’opter pour la SCI. 

Dans ce cadre, les revenus issus d’un investissement immobilier commercial doivent être enregistrés dans la catégorie des revenus fonciers. 

Cela permet alors de déduire les charges relatives à l’achat et à l’entretien du bien. En cas de déficit foncier, il est possible de le reporter sur les autres revenus locatifs dans une limite de 10 700 €. Au-delà, vous pouvez effectuer un report de charges pendant 10 ans maximum. 

Comment investir dans un local commercial ?

Si vous souhaitez acheter un local commercial, vous devez vous focaliser sur certains critères de recherche. 

Sélectionner l’emplacement idéal

Avant d’investir dans l’immobilier commercial, sachez que les prix du marché dépendent principalement de l’emplacement du local. 

En effet, si vous louez à un commerçant, le point de vente doit être idéalement situé dans l’hyper-centre ou dans une zone commerciale passante. Dans le même esprit, vous devrez également acheter un bien immobilier placé au rez-de-chaussée afin d’améliorer la visibilité de la boutique. 

Si vous louez des bureaux, il est préférable d’avoir un accès facilité aux transports en commun. 

Ces critères participent à la réussite de l’entreprise locataire. Ce faisant, vous multipliez votre rentabilité. 

Bien choisir ses locataires 

Pour bénéficier de la rentabilité et de la sécurité propres à un investissement immobilier commercial, encore faut-il choisir des professionnels dont l’activité est pérenne. En effet, si vos locataires sont en liquidation judiciaire, vous risquez de subir des loyers impayés. 

Il convient donc de choisir des entreprises ayant un fort potentiel économique. À cette fin, n’hésitez pas à réaliser une analyse poussée avant de signer un contrat de bail. 

Choisir son mode de gestion

Il existe différentes possibilités de gérer un bien commercial : 

  • Gestion directe : l’investisseur est un particulier qui effectue la recherche de locaux professionnels par lui-même (ou avec l’aide d’une agence immobilière spécialisée). 
  • Gestion partagée : l’acquéreur est une SCS (société en commandite simple). Ainsi, les associés commanditaires apportent les capitaux, alors que les associés commandités gèrent le bien commercial. 

Gestion indirecte : dans ce cadre, l’investisseur achète les parts d’une société spécialisée comme la SIIC ou la SCPI. Ici, c’est la société qui s’occupe de la gestion locative.

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