Statut LMNP et inconvénients : mise au point

LMNP : définition

Le statut LMNP ou Location Meublé non Professionnel est un régime fiscal qui offre la possibilité aux propriétaires de louer leurs biens immobiliers en meublés. Il peut s’agir de studios, appartements, résidences médicalisées ou de services, résidences d’affaires ou touristiques.

Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être équipé de mobilier et d’électroménagers spécifiques : lit, table, chaises, luminaires, volets, rideaux, frigo, four, plaques de cuisson…

D’un point de vue fiscal, le propriétaire d’un bien en LMNP peut choisir entre le régime au réel et micro-BIC. Son choix dépend de sa stratégie dans ses investissements immobiliers afin de bénéficier d’avantages fiscaux pour réduire son imposition. Il faudra ensuite qu’il déclare ses loyers bruts LMNP à son centre des impôts dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

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LMNP inconvénients : les risques fiscaux

Il existe des risques fiscaux en LMNP dont il est important d’avoir connaissance afin d’éviter toutes mauvaises surprises :

• Une imposition sur les bénéfices et plus-values : le décès du propriétaire entraîne la cessation d’activité LMNP. Une imposition immédiate est faite sur les bénéfices et les plus-values. La taxe est tout de même moins élevée en LMNP que pour une imposition classique.
• L’assurance emprunteur : en cas du décès de l’emprunteur, les compagnies d’assurance solde la dette de celui-ci. Bien sûr, cette somme est imposable sur la tranche marginale et augmente le résultat de la cessation d’activité. Elle sera également soumise à la CSG/CRDS. Si le conjoint survivant souhaite continuer l’activité, il peut bénéficier d’un étalement fiscal pendant 5 années. Il est conseillé d’adhérer à un CGA (Centre de gestion agréé) pour éviter une majoration du résultat.
• Démembrement et droit de succession : les biens immobiliers du défunt sont automatiquement donnés à ses héritiers avec un calcul des droits de succession. Dans le cas où l'usufruitier continue à louer le bien, il ne pourra pas déduire les amortissements sur la propriété entière, mais seulement sur la moitié qui lui appartient. Le démembrement exclut également la TVA et impose une régularisation sur celle-ci, déduite au titre des immobilisations.
• Une réduction de la base imposable et non une réduction d’impôts : en LMNP vous pouvez réduire votre base imposable grâce à la déduction de vos charges liées au logement. Cependant, il n’est pas possible de réduire les impôts des autres revenus (travail, capitaux…), ce qui maintient la tranche imposable, voire l’augmente en fonction des loyers que vous encaissez.
• Censi-Bouvard et absence de liquidité : en investissant dans des résidences de services en LMNP et Censi-Bouvard, l'absence de liquidité du bien existe et pose de nombreux problèmes à la revente.

LMNP inconvénients : les limites de l’investissement

Le statut LMNP offre de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients. Il est important de les connaître afin de savoir si ce régime correspond à votre projet d’investissement immobilier.

L’amortissement est limité

L’un des avantages du LMNP est qu’il est possible de pratiquer des amortissements. Ceux-ci représentent la perte de valeur d’un bien due à l’usure du temps. Cependant, ils sont limités dans le temps. L’amortissement du logement se fait sur une durée totale de 30 ans et les biens meubles sur 7 ans. Une fois que cette durée est terminée, il n’est pas possible de continuer l’amortissement, et cela entraîne une hausse de votre imposition.

La concurrence est rude

S’agissant d’un statut très utilisé par les propriétaires, on retrouve aujourd’hui de très nombreux logements meublés. Il est donc important de bien choisir le lieu de son investissement et le type de bien afin de le rendre attractif afin de le louer facilement et éviter les vacances locatives. Parfois, il sera plus intéressant de louer son bien nu en vue de la concurrence accrue dans certaines villes de France.

Une mise en location plus longue

Choisir de mettre un appartement en meublé demande beaucoup plus de temps et d’argent que pour une location nue. En effet, il faut faire les travaux nécessaires s’il y a besoin de réaménagement, mais aussi acheter les nombreux meubles et électroménagers obligatoires. Entre l’achat et la livraison de ceux-ci, le logement ne sera pas loué directement après votre achat (à moins que celui-ci soit déjà meublé). À la différence d’une location en nue qui dispose d’un bail long, donc peu de changement de locataire, sans avoir besoin de le meubler. L’investissement est beaucoup plus minime.

Un investissement plus important

En tant que propriétaire, utiliser le statut du LMNP demande un certain investissement. En plus de répondre aux nombreux critères pour obtenir le statut, il doit aussi répondre à de nombreuses prérogatives : travaux d’aménagement, ameublement, gestion des contrats de location, rencontre des nombreux locataires suite à une rotation plus fréquente. Enfin, la gestion du régime fiscal est tout aussi importante afin d’obtenir des avantages, et notamment au réel. Le régime au réel offre la possibilité de déduire de nombreuses charges et de pratiquer l’amortissement.