La défiscalisation en LMNP - Le guide complet

En tant qu’investisseur immobilier, vous avez le choix entre plusieurs régimes fiscaux. L’un des plus courants concerne le statut de LMNP. En effet, les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Quels sont-ils ? Et comment profiter de la défiscalisation en LMNP ? Les réponses sont dans cet article.

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Rappel sur le statut de LMNP 

Avant de vous expliquer les possibilités de défiscalisation en LMNP, il convient d’abord d’étudier ce statut. Nous allons donc voir les conditions applicables, mais aussi les deux régimes fiscaux envisageables. 

🔎Cet article devrait vous intéresser : Qu'est-ce que le LMNP ?

Les conditions du statut 

Si le statut de loueur en meublé non professionnel vous offre de nombreux avantages fiscaux, il convient toutefois de répondre aux conditions applicables. 

Tout d’abord, rappelons qu’il s’agit d’une location meublée non professionnelle. À ce titre, il est primordial de louer un logement meublé. Cela doit alors être spécifiquement mentionné dans le bail de location. Mais surtout, le propriétaire bailleur doit fournir les équipements prévus par le décret du 31 juillet 2015. 

C’est généralement le cas avec la location saisonnière pour des logements en Airbnb. Mais aussi pour des locations longue durée (notamment si vous ciblez des étudiants ou des jeunes actifs). 

💡 À lire aussi : Quel budget pour équiper un meublé LMNP ?

Au-delà d’une location meublée, il faut également opérer cette activité de manière non professionnelle. Alors pour faire la différence entre le loueur meublé professionnel et le loueur meublé non professionnel, le législateur impose certaines conditions de revenu. Ainsi, le LMNP doit percevoir un revenu locatif : 

  • inférieur à 23 000 € ; 
  • inférieur au reste des revenus professionnels du foyer fiscal. 

Si vous respectez ces conditions, vous bénéficiez alors du statut de LMNP. Mais pour profiter des dispositifs de défiscalisation, encore faut-il choisir le bon régime fiscal. 

Les deux régimes fiscaux 

En étant soumis au régime des LMNP, vous pouvez d’ores et déjà enregistrer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) lors de votre déclaration d'impôt. À l’inverse, si vous louez un logement vide, il faut déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. 

Concernant la fiscalité LMNP, vous devez choisir entre deux régimes : 

  1. Micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (c’est-à-dire les loyers perçus). 
  2. Réel : vous pouvez déduire de vos revenus locatifs un grand nombre de vos charges (intérêts d’emprunt, frais de syndic et copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative…). 

Le choix entre les deux régimes dépend surtout de votre situation. Si vos charges sont supérieures à 50 % de vos revenus locatifs, le régime réel est le plus avantageux. On va justement voir les possibilités de défiscalisation en LMNP. 

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Déduire ses charges pour profiter de la défiscalisation en LMNP

Lorsque le loueur en meublé non professionnel opte pour le régime réel, il a la possibilité de déduire l’ensemble de ses charges. 

Selon votre situation, ces charges peuvent être nombreuses : 

  • charges de copropriété ; 
  • taxe foncière ; 
  • intérêt d’emprunt ; 
  • assurance (emprunteur et/ou propriétaire non occupant) ; 
  • facture électricité, internet, eau (dans le cadre de la location saisonnière) ; 
  • frais de conciergerie et/ou de laverie ; 
  • frais d’agence immobilière ou de plateforme de location courte durée ;
  • …. 

En plus de la déduction de charges, la loi vous permet d’amortir le prix d’acquisition du bien immobilier, ainsi que les meubles achetés pour l’aménagement. 

Par exemple, si vous achetez un bien pour 100 000 € amortissable sur 20 ans, vous pourrez déduire 5 000 € de votre déclaration d'impôt. C’est justement grâce à ce principe d’amortissement que vous pouvez profiter de la défiscalisation en LMNP. 

En effet, avec toutes les charges susmentionnées, il est possible de défiscaliser une grande partie de ses bénéfices, voire la totalité. 

Et si vous avez un excédent de charges, vous pourrez le reporter pour l’année suivante. En revanche, contrairement au régime LMP (Loueur Meublé Professionnel), le déficit foncier ne peut être imputé sur les autres revenus du foyer fiscal. 

Cumuler LMNP et Censi Bouvard 

En plus du dispositif de défiscalisation propre au statut de LMNP, il est également possible de cumuler les avantages de la loi Censi Bouvard

Cela concerne les acquisitions de résidences de services, comme les EHPAD, les résidences étudiantes ou encore les maisons de santé spécialisées.

Si vous faites le choix d’investir dans ce type de bien immobilier, vous bénéficiez d’une réduction d'impôt de 11 % sur le prix d’acquisition hors taxe du logement. Cette réduction est étalée sur 9 ans dans une limite de 300 000 €.

En outre, vous pourrez également récupérer la TVA après 6 mois d’exploitation de la résidence. Cependant, pour en bénéficier, il faut détenir le bien pendant 20 ans. Si vous vendez avant cette période, il faudra rembourser la TVA au prorata des années restantes.  

Pour vous aider à comprendre le dispositif Censi Bouvard en LMNP, prenons un exemple : 

  • Vous achetez un bien à 120 000 € TTC. 
  • Ici, le montant de la TVA à récupérer est de 20 000 €. 
  • Quant à la réduction d’impôt, elle correspond à 11 % * 100 000 € = 11 000 €. 
  • L’avantage fiscal est donc de 31 000 € au total. 
  • Attention toutefois, comme la réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, vous pourrez déduire 1 222 € tous les ans. 



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