Revenus fonciers : quelle imposition ?

Vous venez d’investir dans la pierre et vous vous posez des questions concernant vos impôts ? La fiscalité est toujours un sujet de préoccupation majeure pour chaque contribuable venant de réaliser un investissement locatif. C’est pourquoi nous vous proposons de passer en revue vos obligations en tant que propriétaire bailleur. Entre les dispositifs de défiscalisation, vos frais réels et les différents régimes fiscaux possibles, découvrez les spécificités des revenus fonciers en matière d’imposition.

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C’est quoi les revenus fonciers ?

Revenus fonciers : définition

Les recettes locatives que vous touchez en tant qu’investisseur immobilier sont appelées revenus fonciers ou revenus locatifs. En effet, lorsque vous achetez pour louer un bien, vous percevez chaque mois des loyers directement versés par votre locataire. Que vous soyez propriétaire bailleur d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble ou d’un local professionnel, vous touchez de l’argent catégorisé dans ces revenus fonciers.

Tous les loyers perçus de ces biens mis en location nue sont donc imposables au titre de votre imposition sur le revenu, dans la section des revenus locatifs. Notez que les propriétés achetées sous les dispositifs Pinel et Scellier entrent aussi dans cette case, ainsi que les monuments historiques.

Dans le cadre de votre investissement locatif, vous pouvez aussi choisir de placer vos capitaux en passant par la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) ou par l’apport de parts dans des FPI (Fonds de Placements Immobiliers).

Imposition revenus locatifs meublés : une fiscalité particulière

Dans le cas précis d’un investissement dans un logement pour le louer tout équipé, vous ne relevez plus du même régime fiscal. En effet, revenus fonciers et location meublée ne font pas bon ménage, car le loueur en meublé non professionnel (statut LMNP) relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). À ce titre, ils échappent à la législation propre aux revenus fonciers en terme d’imposition et disposent de leur propre barème, car il s’agit de location de « produits finis » et non pas de locaux vides.

🔎 Envie d’en savoir plus sur la fiscalité d’un loueur LMNP ? Découvrez notre article : Les charges déductibles LMNP en 2022

Charges déductibles des revenus fonciers

Fort heureusement pour vous, en tant que propriétaire immobilier, vous avez des charges déductibles de vos revenus locatifs. Que vous souhaitiez remettre votre habitation en état, ou simplement la rafraîchir un peu, vous allez devoir puiser dans votre épargne. Or, ces dépenses ne sont pas en option, car l’entretien de son patrimoine immobilier s’avère important pour s’assurer que ses locataires vivent dans des logements décents et aux normes. 

Les articles 29 et 31 du Code général des impôts dressent la liste des charges éligibles à une déduction fiscale sur vos revenus fonciers annuels. Voici une liste non exhaustive de ce qu’elle comporte : 

  • les intérêts de votre emprunt bancaire ;
  • les dépenses relatives à l’amélioration du bien ;
  • les frais de gestion ; 
  • les charges d’entretien et de réparation ; 
  • les primes d’assurances ; 
  • les frais pour le compte des locataires et à la charge des propriétaires bailleurs ; 
  • les provisions de copropriétés le cas échéant ;
  • les frais de relogement et les indemnités d’éviction ;
  • les taxes, etc.

Comme vous le voyez, si vous devez effectuer des travaux de gros œuvre (reconstruction, agrandissement, terrassement, etc.), ceux-ci ne vous octroient pas d’abattement fiscal et restent entièrement à votre charge. En revanche, dans le cadre de la transition énergétique, l’installation de panneaux solaires sur le toit de votre propriété est déductible de vos revenus fonciers. Vous devrez alors conserver les devis et factures des professionnels auxquels vous aurez fait appel.

Fiscalité immobilier locatif : deux options pour les revenus locatifs

Régime microfoncier ou forfaitaire

Lorsque vous décidez d’investir dans la pierre et de mettre votre appartement en location, vous devez forcément passer par la case fiscalité. Bien trop peu apprécié des investisseurs, vous avez pourtant tout intérêt à vous y intéresser afin de déterminer le régime idéal selon votre situation et votre profil. 

🧐Bon à savoir : le simulateur de rendement locatif d’Horiz.io vous permet notamment de simuler les régimes fiscaux et de choisir celui le plus adapté à votre situation !

Simuler mon régime fiscal

Le régime microfoncier se trouve être celui qui s’applique automatiquement à vous quand vous débutez et que la somme totale de vos revenus locatifs ne dépasse pas les 15 000 € sur l’année en cours. Vous disposez dans ce cas d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers perçus. Par contre, vous ne pouvez déduire aucune charge pour leur montant exact. Cette option est donc idéale si vous n’êtes pas assaillis de travaux et que vous avez de faibles revenus fonciers annuels. Si vos charges dépassent les 30 % de vos recettes annuelles, vous pouvez tout à fait opter directement pour le régime réel, et ce, même si vous ne dépassez pas les 15 000 € de loyers. Notez toutefois que le changement vaut pour 3 ans une fois qu’il est acté.  

Location régime réel

Ce second régime d’imposition des revenus fonciers est le vôtre de plein droit dès lors que vos revenus locatifs annuels dépassent le seuil des 15 000 €. Ici, c’est le même principe que lors du choix des frais réels en tant que salarié. Cette option ne vous octroie pas d’abattement forfaitaire unique. Dans cette situation, c’est à vous de déterminer votre revenu foncier de l’année net, en déduisant toutes les charges que vous avez dû supporter. Attention cependant à bien prendre en compte vos avantages fiscaux, si vous en avez, provenant des dispositifs de défiscalisation en place (loi Denormandie, loi Pinel, etc.).

🔎 À lire aussi : Quel régime fiscal choisir pour son projet locatif ?

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Taux d’imposition des revenus fonciers : calcul TMI

En France, pour connaître votre niveau d’imposition sur vos revenus fonciers, vous devez savoir dans quelle tranche vous vous situez sur le barème progressif en vigueur. Voici les 5 Tranches Marginales d’Imposition (TMI) : 

  1. 0 % jusqu’à 10 084 € ;
  2. 11 % entre 10 084 € et 25 710 € ;
  3. 30 % entre 25 710 € et 73 516 € ;
  4. 41 % entre 73 516 € et 158 122 € ;
  5. 45 % à partir de 158 122 €.

Ce barème progressif s’applique pour vos revenus locatifs nets, une fois vos charges déduites. 

Comment déclarer des revenus fonciers ?

Pour réaliser votre déclaration fiscale et indiquer vos revenus locatifs, vous devez remplir un formulaire qui vous est envoyé chaque année par courrier ou directement sur votre espace Impot.gouv en ligne. L’ouverture se fait aux alentours du mois d’avril, selon votre zone géographique, et vous disposez de près de deux mois pour vous en occuper. 

Le document correspondant à la déclaration de vos revenus fonciers est le formulaire CERFA n°2042. Vous avez l’obligation de renseigner vos ressources touchées au cours de l’année sous-jacente si vous êtes propriétaire, et ce, peu importe votre régime fiscal sélectionné. En fonction de votre situation, vous pouvez être amené à compléter d’autres papiers, tels que :

  • le formulaire CERFA n°2044 pour les investisseurs soumis au régime réel ; 
  • la déclaration n° 2044-SPE si vous avez opté pour un programme immobilier comme la loi Pinel.

Enfin, sachez que pour simplifier vos démarches dématérialisées, vos informations sont pré remplies, mais vous êtes libre de les modifier lors de votre connexion à votre espace contribuable.  

🔎 Vous aimerez aussi : Comment bien remplir votre déclaration 2044 ?

Comment sont calculés les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ? 

Comme pour chaque investissement (en dehors des placements sur des supports avantageux fiscalement), en plus de l’imposition sur les revenus, vous devez aussi vous acquitter de prélèvements sociaux. Ceux-ci sont imputés directement à vos bénéfices fonciers nets annuels. Ils s’élèvent en tout à 17,2 % de vos recettes et se découpent comme suit : 

  • 0,3 % pour la contribution additionnelle ;
  • 0,5 % de CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) ;
  • 2 % correspondant à une retenue de solidarité ;
  • 4,5 % de prélèvement social ; 
  • 9,9 % de CSG (Contribution Sociale Généralisée).

Calcul revenu foncier imposable grâce au simulateur d’investissement locatif Horiz.io 

Si vous vous sentez encore un peu perdu face à tous ces chiffres autour de l’imposition des revenus locatifs, vous avez à votre disposition un outil en ligne. Horiz.io a conçu pour vous une véritable calculette locative accessible via notre plateforme dématérialisée, sans sortir de chez vous. Grâce à ses fonctionnalités, vous pouvez faire des simulations de vos projets locatifs en toute simplicité et avec l’appui de conseillers experts dans leur domaine. 

Vous pourrez ainsi tester différentes combinaisons afin de trouver le meilleur montage fiscal pour votre projet immobilier et selon votre profil d’investisseur. Le logiciel estime vos charges et frais en fonction des données que vous aurez renseignées et vous présente un rapport avec vos potentiels de rentabilité selon chaque paramètre. C’est l’idéal pour calculer votre rendement locatif, tout en ayant une idée assez précise du montant de votre imposition pour vos revenus fonciers. Vous pourrez ainsi sélectionner le bien le plus en adéquation avec chacune de vos attentes, tant en matière de localisation, qu’en termes de performance annuelle nette.

Accéder au simulateur Horiz.io

De plus, en complément de notre simulateur de revenus locatifs, vous avez la possibilité de vous faire assister dans la gestion locative quotidienne de votre bien. Ainsi, plus de paperasse, et plus de stress concernant les impayés. Nous vous accompagnons pour que vous puissiez piloter votre patrimoine, l’esprit léger.

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