Calcul TRI : tout savoir sur cet indicateur !

TRI : définition

Pour mesurer la rentabilité d’un investissement de manière générale, le Taux de Rendement Interne (TRI) est le chiffre dont nous avons besoin. En effet, si l’on parle de tous secteurs confondus de placements financiers, cet indicateur nous est utile pour déterminer le rendement annuel d’un produit. Il s’agit en fait d’un taux d’actualisation qui se base sur tous vos flux financiers perçus au cours de l’année et qui les actualise afin d’obtenir le taux de rendement réel de votre placement à l’instant T. Vous pouvez ainsi l’utiliser pour comparer les rendements de deux investissements entre eux, même si leur mode de rémunération diffère.

Dans l'investissement locatif, cet indicateur s’avère très utile pour ainsi se rendre compte du réel cashflow positif immobilier que vous générez à l’année. D’ailleurs, c’est un formidable outil pour se rendre compte de l’effet de levier que procure l’emprunt auprès d’un établissement bancaire pour son projet immobilier, contrairement à un achat au comptant. Néanmoins, pour le calculer, vous avez besoin de connaître la Valeur Actuelle Nette (VAN) de votre placement. En effet, le TRI est le taux de rentabilité pour lequel la VAN de votre bien vaut 0.

Quelle différence avec le calcul de la rentabilité locative ? 

En réalité, ces deux notions sont liées, mais le TRI vous octroie une vision plus précise de vos bénéfices réellement engrangés. Lorsque vous calculez la rentabilité d’un bien avec un classique calcul de taux ou à l’aide d’un simulateur de rentabilité locative en ligne, le chiffre que vous obtenez ne représente pas vos gains concrets en prenant en considération vos sorties de capitaux. 

Et oui, avoir un rendement locatif de 8 % annuel pour un bien acheté 50 000 €, c’est un bon taux de rentabilité en soi, mais ici l’indicateur omet le fait que vous ayez déboursé la somme relative à son acquisition en amont, montant que vous n’avez pas encore fini de payer (souvent en cours de prêt immobilier). En vous servant du calcul du TRI, cela vous assure d’avoir une vue plus nette de l’état de vos finances, avec toutes les nuances que soulèvent vos flux de trésorerie sur la durée. 

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Taux de rendement interne : formule

Calcul VAN : le socle de la formule du TRI

Pour obtenir un taux de rendement interne en immobilier, vous devez partir du calcul de la VAN, qui est le suivant si l’on part sur 3 années avec chacun des cashflows de 3 000, 4 000 et 5 000 € : 

[3000/(1 + x %) 2] + [4000/(1 + x %) 3] + [5000/(1 + x %) 4] = 0 €

Ici, x est le taux de comparaison, qui se trouve être le taux de rendement interne si le calcul mène à 0. Vous devez donc résoudre l’équation pour trouver ce fameux TRI et ainsi remplacer x. Pour ce faire, vous pouvez vous munir d’un tableur Excel grâce à la formule “ =TRI ” (plage de données) du logiciel. Sinon, nous verrons plus bas que des solutions existent pour vous simplifier la tâche, qui s’avère quelque peu chronophage…

Calcul du TRI Immobilier

Tout comme on calcule le taux annuel effectif global (TAEG) d’un emprunt bancaire, le TRI se sert d’une méthode visant à actualiser les flux entrants et sortants de votre trésorerie tout le long de votre placement. Chaque élément est à prendre en compte :

• votre apport personnel lors de votre crédit ; 
• le taux de votre assurance emprunteur ; 
• vos frais de dossier pour le prêt et frais de notaire ; 
• la somme totale empruntée à la banque ; 
• vos revenus locatifs perçus ;
• le montant de vos impôts (selon le régime fiscal choisi) ;
• votre taxe foncière ;
• vos frais liés à la rémunération de votre gestionnaire immobilier ou, les fonds que vous dédiez à un logiciel de gestion locative en ligne, etc.

En d’autres termes, vous devez déjà lister toutes les entrées et toutes les sorties d’argent liées à votre acquisition immobilière. Néanmoins pas de panique, il existe des solutions créées pour vous faciliter l’obtention de votre taux de rendement interne, sans que vous n’ayez à vous tirer les cheveux devant votre tableur.

Optimiser son investissement dans la pierre grâce à un simulateur de TRI immobilier

Calculer son taux de rendement interne de façon totalement autonome n’est pas donné à tout le monde, en plus d’être particulièrement long et fastidieux à réaliser. C’est pourquoi, que ce soit pour les jeunes investisseurs ou pour ceux disposant déjà d’un parc immobilier conséquent, vous pouvez faire ce calcul de TRI en ligne. Comment ? En simulant entièrement votre investissement locatif à l’aide d’une calculette de rendement locatif. Chez Horiz.io, notre solution innovante vous permet de rentrer vos données et de laisser le logiciel travailler pour vous. Sur votre rapport, en plus d’autres données et chiffres importants, vous obtenez votre TRI. 

D’ailleurs, nous vous proposons deux options pour calculer ce taux, étant donné que la notion de scénario complet d’investissement est nécessaire dans l’équation :

1. Votre scénario personnel : basé sur votre estimation du prix net vendeur de votre bien à terme, ainsi que sur l’année que vous indiquez pour cette revente.
    
2. Le calcul du TRI automatique : ici, c’est la calculette qui fait une simulation par défaut de votre taux de rendement interne. Elle se base sur un prix net vendeur correspondant à une hausse du prix du bien de 1 % par an à partir du montant de votre acquisition. Quant à la date de la revente, elle part sur 10 ans après achat.

Bon à savoir : pour automatiser la recherche du bien idéal et recevoir des alertes en temps réel sur votre smartphone, découvrez tous nos outils pour un investissement locatif réussi. Nous prenons note de vos paramètres et nous vous aiguillons, puis vous aidons à dénicher le bien correspondant le mieux à votre projet locatif et à votre objectif de rentabilité.

Quel est le taux de rendement interne immobilier idéal pour un investisseur ? 

Une fois le chiffre obtenu, vous pouvez même lancer une autre simulation pour comparer les TRI de deux achats potentiels de biens immobiliers. En définitive, le bon taux de rendement interne est celui qui apparaît le plus élevé des deux. Grâce à l’analyse de cet indicateur financier, vos probabilités de réaliser un investissement rentable sont décuplées, et ce, avant même votre offre d’achat.

Gardez en tête que plus le chiffre que vous obtenez est élevé, plus votre projet est solide et intéressant pour votre portefeuille. Cependant, tout comme le taux de rentabilité locative idéal varie pour chacun selon sa situation et ses objectifs personnels, il en va de même pour le TRI. Aucun investisseur n’a la même vision de ce qu’est un investissement “qui rapporte” suffisamment de cashflow. En fait, c’est au début de l’élaboration de votre stratégie locative que vous devez vous fixer les tangentes à suivre pour chaque placement. À partir du moment où vous vous retrouvez, et où vous utilisez les bons indicateurs pour suivre l’avancée de votre plan d’investissement, cela coule de source.

Même si le calcul du TRI d’un placement immobilier implique de spéculer sur le montant de la plus-value de votre bien à la revente, cet indicateur financier a toute sa place dans votre suivi de gestion locative sur la durée. Il vous révèle un chiffre clé sur lequel vous appuyer pour effectuer de nouveaux investissements rentables, et ainsi optimiser votre portefeuille et ce, peu importe le secteur !

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Les limites du calcul du TRI en immobilier

L’inconstance potentielle des revenus locatifs

Quand on parle de rentabilité immobilière, vous devez vous attendre à ne pas forcément percevoir de revenus locatifs chaque mois. En effet, la mise en location comporte certains risques, tout comme chaque placement financier. Pour le secteur de la pierre, il s’agit en ce sens du risque de vacance locative qui est présent. Pour éviter de rencontrer ce genre de déconvenues, veillez à prendre soin de vous renseigner sur la tension locative de la ville, voire même du quartier dans lequel vous désirez acheter votre appartement pour le louer. C’est en ce sens que nous pouvons trouver la limite du calcul du TRI pour votre investissement immobilier locatif, bien que finalement, chaque bon indicateur financier n’est pas unique gage de la réussite finale de votre projet. 

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Un horizon de placement à déterminer à l’avance

Une autre inconnue plane au-dessus du calcul du taux de rendement lorsque l’on s’apprête à investir dans l’immobilier locatif, celui de l’année de sa revente. Dans les faits, difficile de se projeter aussi loin pour certains, surtout lorsque l’on a choisi de se concentrer sur une stratégie de rentabilité en faisant de la mise en location. Or, sans cette date, il est impossible de déterminer son TRI immobilier. Cependant, si vous n’avez aucune idée quant à la durée minimum que vous allez garder telle ou telle habitation, vous pouvez aisément partir sur un chiffre entre 8 et 10 ans, ce qui est l’horizon à la revente de bon nombre d’investisseurs immobiliers.